澄迈一女子买二手房，成交价低于市场价，税却要按市场评估价缴这税为啥不按成交价计算？各种情况二手房税费怎么算？澄迈税务部门答疑

南国都市报 2020-04-05 08:11

遇到烦心事，您可以拨打966123爆料，还可以扫描二维码登录南海网、南海网客户端“问政海南”栏目留言，我们帮您跑腿！近日，澄迈的冯女士通过南海网“问政海南”找领导栏目反映：在澄迈购买二手房，被告知扣税方式要按照房产评估值核算缴税。冯女士反映，其所购买二手房原户主无法提供此前购房合同和发票等凭证，交易时经询问，被告知需要按照市场价核定缴税，评估价比实际成交价高出近一倍，产生的税费也高出一倍。

对此，澄迈税务部门相关人员答复称，因购房者无法提供原房屋购房合同、发票等上次交易凭证，只能按核实征收方式计征个税；此外，其成交价远低于市场价，为避免税源流失，采取市场评估值核定征税。

针对市民对二手房交易中税务部门计征税费相关办法产生的相关疑问，记者也通过澄迈税务部门进行了关注。

南国都市报、南海网、南海网客户端记者石祖波

购房者冯女士称：

买二手房被告知要按市场评估价核定征税，而非实际交易价

澄迈的冯女士介绍，近期，她在澄迈老城看中一套二手房，通过中介询问购房交易成本，却被告知，经咨询澄迈县税务部门，扣税相比其他地区正常二手房要高很多。

冯女士反映称，“本人属于普通工薪家庭，目前在澄迈老城工作，由于孩子要上学了，着急买房，看中一套房（二手房），房价不高，但过户产生的税费过高，经询问被告知，澄迈的计税方法相比海口等其他地区的计税方法收的税足足高出一倍，为何会不一样？”

冯女士表示，她所购买的房子，业主并无原始购房合同、发票等，但经询问，需要按照该套房产的现在评估值，根据相应的税率进行征税，但税务部门找评估机构根据市场价确定的房子评估价，远远高于她和业主达成的实际交易价格，二者相差了约一倍，因此产生的税费也高出一倍多。冯女士称，她对澄迈税务部门强制按市场评估价核定征税的方式表示不解。

澄迈税务部门答复：

为避免税源流失，对低于市场价交易的房产，按评估值核定征税

针对冯女士反映的情况，国家税务总局澄迈县税务局相关工作人员林女士答复称，经调查核实，冯女士尚未完成交易，只能根据实际情况选择适用政策办理相关业务。具体包含以下两点：

一、根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。”

此外，该通知还规定：“具体比例由海南省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”

二、根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第四条的规定：“《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条所称"未提供完整、准确的房屋原值凭证"，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。”

“冯女士无法提供所购二手房的原房屋购房合同、发票或建造成本、费用支出等有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录，因此，只能按核实征收方式计征。”林女士答复称。

澄迈县税务局相关工作人员林女士介绍，目前，二手房交易有两种征税方式：一是按照“差额征收”，现在的成交价减去上一次的原价，乘以20%；二是按照全额的2%征收。该征收方式需满足两个条件，即无法提供原交易记录，包括原契税发票等；且在税务机关征管电子档案中无法查询到原交易记录。

澄迈税务相关工作人员林女士介绍，由于冯女士与业主达成的购买价低于市场评估价，因此，触发了评估价（征管方式），（税务）系统不会认可其低于市场价的成交行为，最终必须以税务机关核定的评估价进行核算征收，该征收方式也是避免税源流失。

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什么情况可按实际价格征税？

两种特殊情况，可按低于市场价的现值征税

针对澄迈税务部门的答复，有市民提出疑问：“是否有特殊正当理由或情形，可申请以低于市场价计征房产税？而非按照税务部门规定的市场评估值缴税？”

对此，澄迈县税务局相关负责人苏先生答复称，确实有两种特殊情况，可申请按低于市场评估值的实际成交价计征房产税：“第一，通过法院拍卖，若法院拍卖房最终裁定房产价低于市场价格的，则以法院最终裁定的实际成交价，计征相应的房产税。第二，通过直系亲属间相互赠予，或以低于市场价格交易，可免于征税或按低于市场价计征房产税。”苏先生答复称。

若对评估价产生争议，是否可申请复议？

可提出申请，再重新核实评估价

有市民提出：“房子评估价是对过去一段时间、特定市场交易的中间价或平均水平的评估，但市场是波动的，且存在特殊情况，评估价显然无法适应市场变化。此外，近期，疫情期间，二手房市场价格存在明显波动，实际价格若低于市场评估值仍按评估价计征税费，则提高了买卖双方的实际成本。因此，若对市场评估价产生争议的，是否可申请对所购房屋重新评估？”

对此，澄迈县税务局相关负责人苏先生答复称，“若认为税务系统的房产评估价格有争议的，买卖双方可以到税务部门办税大厅窗口单位提出申请，重新核实评估价格是否合理，再由税务部门委托评估机构进行重新核实。但由于评估机构有一定的评估办法，根据以往经验，（重新核实后的评估价）发生大的变动的可能性很小。”

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