开发商互相推诿，消费者签认购书后迟迟未办理后续事项 法院：继续履行约定
上海的宋某通过和开发商签订《商品房认购书》的方式，付了90多万元全款在澄迈买了一套商品房。但是房款付了，合作开发房地产的几家公司互相推诿，承诺的购房合同一直未能按时签订，网签备案迟迟没能办理，购买的商品房更是无法交付。无奈之下，宋某与3家公司对簿公堂。2020年12月，澄迈县人民法院审理该案并作出判决，三被告继续履行《商品房认购书》约定，与原告签订《商品房买卖合同》、以及协助原告办理不动产网签备案。
■本报全媒体记者王巍
房子未按约定网签备案
海南航某公司与河南正某公司签订《房地产合作开发合同》，约定航某公司提供开发使用的土地及房地产开发资质，河南正某公司提供房地产合作开发所需的全部资金，双方合作开发某某花园小区。
2018年4月，宋某经与河南正某公司约定购买某某花园小区一期某号房，总房款653700元。但因当时河南正某公司表示政府存在限价政策，房屋总价款需拆分为两个合同签订的方式进行支付，因此在2018年4月20日，宋某（乙方）与河南正某公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定乙方认购甲方案涉房屋，建筑面积65.37平方米；案涉房屋总房款为653700元；乙方应在签订认购书的同时向甲方支付购房定金50000元，用以担保《商品房买卖合同》的签订及履行。乙方应当在2018年9月20日前主动与甲方签订《商品房买卖合同》，若甲方不按认购书的约定与乙方签订《商品房买卖合同》，甲方则双倍返还乙方购房定金。同日，按被告河南正某公司的要求，宋某与河南正某公司指定的一家第三方公司签订《营销服务合同》，约定原告应于在2018年4月20日前向该第三方公司付全额营销服务费共计303317元。
认购书签订当日，按照河南正某公司的要求，宋某将海南正某公司的账户汇入定金及房款653700元，向第三方公司的账户汇入全额营销服务费303317元。宋某付清总房款后，河南正某公司多次承诺将很快与宋某签订《商品房买卖合同》、办理网签备案以及将付房屋，但并未履行相应义务。
随后，宋某将航某公司、河南正某公司、海南正某公司诉至法院。
宋某认为，其与河南正某公司签订的《商品房认购书》应当认定为《商品房买卖合同》。因航某公司与河南正某公司属案涉房产项目的合作开发关系，均应按《商品房认购书》中约定向宋某继续履行相应义务，即与宋某签订《商品房买卖合同》、办理网签备案、交付房屋、协助原告办理房屋产权登记手续等。同时，根据双方签订的《商品房认购书》约定，河南正某公司未按约定与宋某签订并履行《商品房买卖合同》，还应当向宋某双倍返还定金。因此，航某公司、河南正某公司等应向宋某支付50000元定金的双倍赔偿。
开发商互相推诿责任
被告航某公司辩称，航某公司未与宋某签订书面合同，宋某与河南正某公司签订的《某某花园商品房认购书》只能约束合同相对方。同时，宋某与河南正某公司签订的认购书应属于预约合同性质，在正式合同未能签订的情况下，应由签订认购书的当事人河南正某公司承担责任。
同时该公司表示，在本案起诉过程中，涉及该花园小区项目的另一个案件经省高院主持调解，航某公司、河南正某公司与海南正某公司三方达成调解协议。协议中明确航某公司将“某某花园小区”60亩土地使用权及项目转让给海南正某公司，由海南正某公司继续履行与“某某花园小区”购房者的合同。
河南正某公司、海南正某公司则辩称，对原告诉请继续履行商品房买卖合同的诉求，两被告始终同意继续履行。因案涉项目进度一直受被告海南航某公司的恶意拖延，两被告刚刚拿到生效的调解书，后续的各种变更手续正在努力推进中。对原告诉请返还定金的请求，两被告认为该项请求无事实和法律依据。两被告同意继续履行合同的情况，不存在相关法律中适用定金罚则的任何情形。针对原告要求赔付逾期交房违约金的诉请求，两被告则认为，2019年爆发的新冠肺炎疫情，严重影响了案涉项目的后续工程的完成，且因施工人员有大量湖北籍员工，案涉项目的后续施工进展受到了一定影响。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，案涉项目延期交房受疫情影响较大，原告请求两被告承担违约责任的诉讼请求应该依法予以驳回，也可以根据公平原则进行合理变更履行期限。
法院判决：3被告应继续履行《商品房认购书》
在关于三被告是否应当继续履行《商品房认购书》、与原告签订《商品房买卖合同》、以及协助原告办理不动产网签备案的问题上，澄迈县人民法院认为，原告与被告河南正某公司签订的《商品房认购书》系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书中已对房屋的具体位置、楼层、面积、总价及总价款均有明确约定，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定《商品房认购书》为正式商品房买卖合同。原告主张应由三被告继续履行该认购书，河南正某公司及海南正某公司并无异议。该院认为，鉴于被告航某公司与河南正某公司合作开发关系，原告在与河南正某公司签订《商品房认购书》之后，已按约定将全部购房款支付给被告河南正某公司，虽然在省高院调解书中，确认航某公司与河南正某公司不再存在房地产合作开发或者建设用地使用权转让法律关系，但在航某公司未将某某花园小区项目和土地过户完成之前，仍然有义务配合河南正某公司、海南正某公司与原告继续履行合同。现案涉房屋所在项目已取得房屋预售许可证，原告要求三被告将案涉房屋办理网签备案至其名下的诉请，该院予以支持。
关于三被告是否应当向原告交付涉案房产，并协助原告办理该房屋的房屋权属证书的问题上，该院认为，根据《中华人民共和国建筑法》相关规定：某某花园项目尚未竣工验收，故对原告诉请三被告交付涉案房产以及办理该房屋权属证书的诉讼请求，不予支持。
关于三被告是否应当向原告赔付定金50000元的问题上，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”该院已认定认购书为正式的商品房买卖合同，定金也转化为房款，故原告诉请三被告赔付定金50000元的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。
综上，法院判决被告海南航某房地产开发有限公司、河南正某置业有限公司、海南正某置业有限公司应继续履行与原告宋某于2018年4月20日签订的《商品房认购书》；被告海南航某房地产开发有限公司、河南正某置业有限公司、海南正某置业有限公司应于判决生效之日起十五日内将涉案房产网签备案到原告宋某名下；驳回原告宋某的其他诉讼请求。
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