租房那些事
年轻的上班族可能会面临租房子的问题，找房子本来就不是一件容易的事，要找到自己喜欢的房子，再就是还要辨别这个房子是否可住，担心自己的合法权益被侵犯。在日常生活中，总会遇到各种各样的问题。那么在遇到自己的权益受到侵害时，我们该怎么办呢?首先要尽可能地了解相关法律知识。
我们接待了儋州市民杨先生，律师面对面向他解答了关于租房的法律问题。
1
房东突然卖房，租赁合同还有效？
杨先生咨询：我刚到儋州工作，租了一个出租房，签订了1年的租赁合同，住了3个月后，房东告诉我这套房子已经被卖出去了，要把剩下的钱退给我，让我准备搬走。刚稳定下来，重新找房子很麻烦，请问我的租赁合同还有效吗？
胡乾华律师解答：有效。民法典第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然房屋的所有权已经归给新房主了，但是您与房东签订的租房合同仍是有效的。
也就是说，房东卖了房，只要原租客的租房合同没到期，就还能继续住在房子里。除此之外，“租赁合同”这一章，还对租赁期限作了明确：不得超过20年。也就是说，无论是租房，还是租车位，你的租期最长不能超过20年。
2
房东可以在租客不知情下卖房？
杨先生咨询：我其实对这套房子也有意向购买的，房子卖出去的时候，房东根本没有通知我，让我错失了这套房子的购买机会，请问我的合法权益是否受到了侵害？
胡乾华律师解答：民法典第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。房东出售这套房子的时候，您是享有同等条件下优先购买权的，如果房东出售给的对象不属于以上两种特殊情况，根据民法典第七百二十八条规定：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。您可以追究房东的侵权责任，请求赔偿。
3
我可以将租的房子转租给他人？
杨先生咨询：我租房子合同没到期，合同签了1年，在住了6个月后，如果剩下6个月不想住了，我可以转租给他人吗？是否需要告诉房东？
胡乾华律师解答：您在转租给他人前，需要事先取得出租人的同意。根据民法典第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。提醒实际租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于出租人所有，不是转租的房屋。”并查验房产证，这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具转租的函。
4
租的房子被法院查封，可以退租？
杨先生咨询：因为房东没有同意我转租，我只得继续住在那里。结果房东因为自身法律纠纷，导致这套房子被法院查封了，我去找房东退租，房东回复我说他没有违反合同义务，不给我退租，请问该怎么办？
胡乾华律师解答：根据民法典第七百二十四条，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
您租赁的房屋是被司法机关进行查封的，属于以上条款包含的情形，为了保障自身权益，您有权解除租房合同。
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