房龄超20年，设施破损墙体脱落开裂，没有公共维修基金 改造升级还是拆除重建 老房回春难在哪？
老房子各种“病”，业主们住得心慌慌
大天花园的业主介绍，目前该小区的安防设施、消防设施、配电设施均损坏较为严重，但苦于没有公共维修基金，这些设施迟迟得不到维修改善，“而且，因为10KV（千伏）高、低压设备超期运行，且设备老化、锈蚀特别严重，早在2018年5月，电力部门就已经对我们小区下达过整改通知，建议对配电房设备进行全面大修或全面更换改造。”
记者了解到，大天花园小区建于1993年，至今已有了26年的房龄。记者走访发现，目前该小区不少楼房楼梯两侧的墙壁，均存在不同程度的墙面脱落，有的墙体甚至已经露出钢筋。
无独有偶，海口龙兴公寓小区的业主，也遇到了相同的问题。昨日下午，记者走访该小区看到，几栋住宅楼均比较老旧，也没有电梯。据业主介绍，该小区有20多年房龄了，房子老化程度严重，但是因为没有业委会，所以没人牵头进行修缮。
记者在一业主家看到，门口的墙壁上出现了几道十分明显的裂缝。“这些裂缝已经存在好几年了，而且就在承重墙上。之前附近的工地施工，曾派人过来进行拍照和登记。住在这样的房子里，成天提心吊胆的。”该业主说，之前大家也讨论过加装电梯的问题，“但因为地方小，停车位紧张，根本没有多余的地方加装电梯，只好作罢。”
维修治标不治本，业主盼拆除重新建设
记者走访时一些业主表示，想要从根本上解决问题，最好就是拆除重建，“听说前不久海口出台了相关政策，大家都希望能进行老旧小区自主改造。”
记者了解到，今年9月份，《关于海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》发布，明确了自主改造的含义：老旧住宅区全体业主有意愿由全体业主作为改造主体，通过自筹资金或自主对外招商合作，根据本意见及相关规定，经市政府批准，依照规划自行实施小区整体或部分拆除重建，享受相关优惠政策的改造模式。
那么，大天花园小区是否符合条件？如果符合条件，接下来的各项流程该如何进行？昨日，记者从海口市住建局旧城改造科了解到，如果是25年以上房龄的小区，的确存在建筑质量差、管网设施老化等问题，不需要房屋鉴定报告，大天花园小区业主可先向美兰区住建局递交小区的报建或竣工验收的证明材料，以及全体业主的签名表，等待审核。
改造成本、过渡安置费及容积率等都是问题，要看开发商“脸色”
记者昨日走访发现，目前海口市使用了20年以上的老旧小区不少。这些小区的改造，存在哪些方面的难点？
“从目前的情况来看，老旧小区的改造确实存在几方面的难点。虽说业主的改造意愿强烈，但也要考虑改造的成本、拆迁安置的时间以及容积率等问题。”大天花园小区的物业人员表示，老旧小区的面积一般不大，且产权人较多，开发商首先会考虑重建是否能赚钱这个问题。
“以大天花园小区为例，目前该小区的产权证有300多户，以前的容积率接近3.0，考虑到规划方面对于高度等方面的限制，即使重建小区能把容积率增加到4.5，可能开发商还是觉得不划算。而且，一个老旧小区从拆迁到重建大概要花三四年时间，单单是过渡安置补偿费就是一笔很大支出。”该物业人员告诉记者，之前也有开发商来小区看过，后来就没下文了。
使用时间超25年，业主可通过自筹资金或自主对外招商合作改造小区
像龙兴公寓这种使用超过20年却又不到25年的老旧小区，能否申请自主改造？
“《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》所称的自主改造，是指老旧住宅区全体业主有意愿，由全体业主作为改造主体，通过自筹资金或自主对外招商合作，根据本意见及相关规定，经市政府批准，依照规划自行实施小区整体或部分拆除重建，享受相关优惠政策的改造模式。”海口市政府相关职能部门负责人介绍，意见所称老旧住宅区，是指用地性质为国有建设用地，以居住功能为主，因建筑使用年限久，管网设施老化、建筑质量差、存在较大安全隐患、基础设施缺失严重、宜居条件较差且地块相对独立、产权清晰的城市居住区、厂矿生活区。具体包括三类：
（一）房屋以居住功能为主，80%或以上面积的建筑建成使用时间超过25年，确需要通过改造满足住宅规范标准、改善居住条件的。
（二）房屋以居住功能为主，居住建筑面积80%或以上使用时间超过15年，且建筑物满足下列条件之一的：1.主要承重构件损坏，房屋沉降，外墙、地坪开裂，房屋长期渗漏水；2.建筑消防设施、安全疏散达不到规定标准、不符合现行抗震设防要求；3.被鉴定为C级、D级危房；4.房屋不满足住宅设计规范强制性条文规定、居住功能缺失。
（三）不满足本条第（一）、（二）项条件，但住宅区整体存在比较严重的综合安全隐患、场地低洼常年涝灾严重或交通及配套设施不全等情形的。
部门：两个老旧小区挨得近，可整合起来改造
“大天花园和龙兴公寓距离较近，如果符合条件，可以进行老旧住宅区整合建设。”该负责人表示，按照意见规定，单宗土地权属清晰的老旧住宅区自主改造项目，用地规模一般不小于5亩，允许同一实施单位整合相邻产权清晰的老旧小区统一改造，或跨区域对多个产权清晰的老旧小区统筹安置、整体测算、按规划要求改造；鼓励新建项目与相邻自有产权清晰的老旧住宅区整合建设，老旧住宅区对应的建设部分按本意见享受相关优惠政策。
据介绍，改造项目符合相关要求，在征得100%业主同意后，经所在区政府审查，报市政府审批，可列入区政府老旧住宅小区年度改造计划。对可在年度内开工建设安置用房的项目，可经市政府批准，上报省住建主管部门，纳入本年度或下一年度棚户区改造计划，并享受本意见规定的相关优惠政策。但是，自主改造项目改造策划规划方案应符合城市总体规划、城市风貌管控以及功能定位要求。
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