借力公募REITs 助力海南自贸港建设公募REITs主题国企投融资沙龙在海口举行

□本报记者曾丽园

日前，“借力公募REITs优化投融资结构”——国企投融资沙龙海口专场在海南迎宾馆举行，各专家学者就海南如何借力公募REITs助力自贸港建设进行了探讨与交流。

在中国证监会、国家发展改革委4月24日发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》中，海南被明确定为首批基础设施REITs试点省份之一，同时《海南自由贸易港建设总体方案》也明确提出“支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）”。因此，公募REITs试点在海南有广阔的发展空间，也必将进一步助力海南新一轮开发开放进程。

本次沙龙由海南省国资委作为指导单位，上海国有资本运营研究院、上海国企投资运营创新联盟联合主办，富国基金管理有限公司、兴业证券股份公司协办，国资基金五十人论坛和上海国有资本运营研究院投融资中心为此次活动特别提供学术支持。

何为REITs有何优势

REITs即不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益（包括租赁住房、基础设施、商业物业等）转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

发行公募REITs有何优势？上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂连认为，凭借传统基础设施的巨大规模和新型基础设施的蓬勃发展，公募REITs在中国具有广阔的发展空间。他以美国和新加坡为例，详细阐述了基础设施REITs在这些国家从起步到成熟的发展历程，并总结分享出基建REITs有着盘活存量资产、降低融资成本、广泛投资者群体和较高流动性等多个优势。

“通过公募REITs产品，我们可以非常好地实现从脂肪向肌肉的转换。”富国资产管理（上海）有限公司总经理曹玥形象地比喻。就国企而言，曹玥表示，不管这个项目是高速公路还是水电的收费权，本质上来讲，公募REITs就是项目的IPO，IPO过程中可以通过公募REITs结构设置，引入各种市场化的股东，可以达到类混改试验田的作用，为将来整个大集团的混改奠定经验基础。

对于个人投资者而言，兴业证券固收业务总部总经理助理兼结构融资部总经理孔哲昕表示，因为公募REITs是一个会计投资品种，为个人投资者提供了一种全新的另类投资标的，分散了投资风险，同时也为原持有方提供一个退出途径，优化企业的报表甚至整体改善企业的运作模式。

对海南自贸港建设有何意义

4月24日，中国证监会、国家发展改革委发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》中，海南被明确定为首批基础设施REITs试点省份之一。同时《海南自由贸易港建设总体方案》也明确提出“支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）”。可见，公募REITs对海南自贸港建设具有重要意义。

上海国资院院长罗新宇表示，公募REITs试点将对未来海南国有资本布局和功能发挥产生深远影响，也将会为海南国企参与自贸港建设提供重要支撑。

海南省国资委副主任白海峰表示，公募REITs新规的出台，不仅能为海南国企优化财务结构、盘活存量资产、重组债务和提升资本运营水平提供新空间，也有助于落实国务院国资委和省委、省政府促进国资国企存量资产加快资本化、证券化的要求，对推进国有资产监管职能向“管资本”转变具有积极意义。

海南国企在公募REITs上也做了积极的探索和尝试。2019年，海南控股发行了首批全国首单公募REITs——海南省首期人才租赁住房REITs。该项目有八家银行认购，认购倍数2.16倍。海南省发展控股有限公司公司副总经理戴三娥表示，通过此次尝试明确了通过公募REITs选择基础设施作为融资发展的突破口。她介绍，接下来，海南控股将积极号召并联合系统内水利、能源、金融子公司共同梳理存量资产，积极分析发展相关产品的可行性和难点痛点，力争尽快利用公募REITs产品等金融工具助推海南自贸港建设。

海南发展如何借力公募REITs

随着国家政策的出台，公募REITs在海南发展空间广阔，也或将在自贸港建设中进一步助力海南发展。那么，海南该如何借力公募REITs实现自身发展呢？

曹玥认为，海南利用自身优势资源结合公募REITs产品，将迎来新一轮的发展热潮。她建议，海南可以适当争取监管层面的支持，盘活更多海南特色的基础资产，创新推出海南自贸港版公募REITs，为公募REITs进一步发展提供海南经验。

她建议可以在三个方面做出突破：第一，在基础资产方面，海南有非常多的旅游地产及特色酒店等资产，虽然这些目前还不是这次公募REITs可以做的基础资产，但可以通过一些创新尝试，与公募REITs的基础资产相结合；第二，在海南大背景下，可以适当提高公募REITs20%的负债上限，这个上限对于公募REITs未来进一步投资，进一步提高资金使用效率有一定的限制；第三，随着海南自贸港的建设，将会有大量基础设施及项目建设步入运行期，可以适当考虑将“稳定运营期至少三年以上”的时限进一步缩短。

孔哲昕则认为，海南相比于国内其他地区更具发行公募REITs的先天条件，其中产业园区概念是值得海南关注的焦点。孔哲昕表示：“目前我们帮助上海这边有产业园区的写字楼进行沟通，感觉支持力度还是比较大的，海南可以积极申报首批公募REITs试点。”

此外，罗桂连还呼吁，国内公募REITs如果有专门的板块，交易所最好放在海南，“未来国内若能做起来，将可能形成几十万亿的市值规模，这对于海南自贸港的建设将起到非常好的作用。”

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