海口一小区业委会选聘新物业被4名业主起诉 二审法院认为业主大会决定程序违法应撤销

本报讯(记者陈敏通讯员覃易琼)8月28日，海口市中级人民法院对海口新世界花园小区业主撤销权纠纷一案作出二审判决，认定海口新世界花园小区第二次业主大会作出的决定程序违法，撤销一审判决，并撤销海口新世界花园小区第二次业主大会会议作出的决定（公告的表决结果）。

据悉，新世界花园小区由海口新世界康居发展有限公司开发建设，于2003年建成交付使用，现该小区的物业服务由开发商委托的前期物业服务企业提供。

2019年4月，新世界花园小区成立业委会，并于2019年5月召开第二次业主大会。该次业主大会采用书面征求意见形式，表决通过同意授权业委会拟定物业服务企业选聘方案及与物业公司签订服务合同。随后，业委会与河北某物业公司签订《物业服务合同》。该物业公司在进驻新世界花园小区时，与开发商委托的前期物业服务企业发生冲突，并引发部分业主之间产生争执及社会关注。部分业主要求业委会公布第二次业主大会的表决方式、投票情况等详细情况，与业委会产生纠纷。该小区所在的新埠街道办于2019年6月12日、7月5日两次发函给业委会，要求业委会提交第二次业主大会投票的相关材料进行核查，业委会均以小区自治为由拒绝接受核查。经多次协调商议，业委会于7月11日将相关资料送达新埠街道办，美兰区政府组织街道办工作人员通过电话回访方式进行核查。

经核查后，新埠街道办于2019年7月13日向新世界花园小区业委会发出《责令整改通知书》，责令业委会对第二次业主大会表决进行整改，就选聘的物业服务企业的服务质量标准、服务收费、合同期限等事项按照有关法律法规进行规范投票表决。该责令整改通知书送达后，业委会未按通知要求进行整改。

2019年7月23日，新世界花园小区的周某燕等4名业主以小区第二次业主大会表决结果违反法定程序，侵害其合法权益为由，向美兰区人民法院起诉新世界花园小区业委会，诉请确认该表决结果无效并予以撤销。2019年12月2日，美兰区人民法院作出一审判决，驳回周某燕等4名业主的诉讼请求。周某燕等人不服该判决，上诉到海口中院，请求撤销一审判决并予以改判。

海口中院经审理认为，新世界花园小区第二次业主大会作出决定的程序违反法律规定，侵害了业主的合法权益，应予以撤销。

法院认为，根据国务院《物业管理条例》规定，住宅小区的业主大会召开前应当告知当地居委会。根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，住宅小区所在地的街道办负责对小区业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。但新世界花园小区业委会在组织召开小区第二次业主大会时，未告知当地居委会，也未提供有效证据证明告知街道办，导致居委会、街道办在第二次业主大会召开和表决过程中未能派员到场指导和监督，违反法定程序。其次，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》和《海南经济特区物业管理条例》规定，住宅小区的业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告，且凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。但新世界花园小区业委会在采用书面征求意见形式召开小区第二次业主大会的情况下，未提供证据证明逐户派送了征求意见书并在无法派送的情况下将之公告在小区内，且其提供的第二次业主大会表决登记表上，过半数的业主签名并非业主本人所签，而是委托他人代签，违反了上述规定。根据《中华人民共和国物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，均应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但新世界花园小区业委会无充分证据证明第二次业主大会表决事项的通过率已达到该法定标准，应认定第二次业主大会作出的决定（公告的表决结果）未经法定标准的业主同意，违反物权法的强制性规定。据此，海口中院作出前述判决。

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