租房的雷 房东租客别踩着了
市场动向
新型租赁模式受追捧长租公寓“抢滩”市场
如何规避通过中介租房的闹心事，避免“踩雷”“掉坑”？记者在走访中发现，一些由长租公寓运营商直接经营的社交单身青年长租公寓正在“抢滩”海口市场，已经受到不少租客的青睐和关注。相比传统房屋租赁，长租公寓运营商打造的是酒店式公寓，负责日常管理。除房间外，还提供公共空间、社交休闲设施，租客们不仅可以拎包入住，还不用与中介打交道。
在海口市和平南路，来自四川的租客张女士就租下了某品牌长租公寓的一间双人房。我和丈夫因工作到海口出差一年，在网上对比挑选后，才决定租下这间长租公寓。主要是方便安心，不仅可以拎包入住，这里有书吧、健身房还有公用厨房，比较温馨。”张女士说，房租押三付一，对于租客来说，不仅压力小，也相对放心。
该长租公寓相关负责人告诉记者，他们通过提供完善公共空间、社交休闲设施，房间设施等服务吸引年轻人群。这样的模式在上海等一线城市市场接受度很高，而他们则是看准海南的未来市场，去年便来到海口“抢滩”投资。
对于此类新兴长租公寓的监管，海口市住建局相关负责人表示，根据相关监管条例，要求长租公寓运营企业依法进行租房备案，不按规定办理房屋租赁备案手续的，由房屋行政管理部门责令限期改正；单位逾期不改正的，处一千元以上五千元以下的罚款。同时，出租住宅房屋未以原设计的房间为最小出租单位，或者人均租住建筑面积低于本市规定的最低标准，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住的，由房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处二千元以上一万元以下的罚款。
记者了解到，海南住建部门一直在探索丰富、规范房屋租赁市场，通过引进有品牌有资质的长租公寓运营企业来丰富租房市场，是未来探索发展的方向。
部门回应
住建部就《住房租赁条例》征求意见“高收低租”将列入经营异常名录
海口市房屋交易与产权管理中心中介服务企业管理部股长易海表示，今年以来，房屋托管投诉增加，大部分集中在托管企业拖欠租金。托管公司采取“高进低出”“长收短付”的方式套取大量现金流，恶意骗取租金，而且中介机构在收取租金后，因不规范经营、管理不善等原因拖欠房东租金，携款潜逃，进而导致房屋业主驱赶租户，造成房屋业主及租户利益受损的现象时有发生。
易海称，日前，住房城乡建设部网站发布意见稿，向社会公开征求意见，意见稿中有一条规定，把租金和押金实行资金监管，届时新的《住房租赁条例》出台后，海口市也将根据新条例的规定，制定相应的监管办法，进一步规范房屋租赁市场，房东和租客的利益将会得到很大的保障。
记者了解到，9月7日，住建部发布意见稿中，明确规定了住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应将其列入经营异常名录。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。
消费提醒
房东谨慎挑选中介租客警惕周期过长
海南师范大学经济与管理学院副教授裴广一表示，长租房租赁市场近期来频频“爆雷”，“高收低租”“长收短付”是长租房租赁托管企业“爆雷”的主要原因，这样的经营模式比较脆弱，租赁托管企业一旦现金流吃紧，资金链断裂，就会暴露出一系列的问题。同时，长租房租赁托管企业理论上来讲应当根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流难以抵御市场风险。
海口市房屋交易与产权管理中心中介服务企业管理部股长易海建议，房东和租客通过托管企业进行房屋租赁交易时，要选择信誉良好的长租房或长租公寓运营品牌。对于无照经营、超范围经营、列入异常经营、未报送开业信息、信用不良、存在违法违规记录的公司，都需要谨慎选择。同时，尤其是对于租客来说，部分长租公寓企业为了加快融资，往往会有此类支付周期的约束，需要警惕“高进低出、长收短付”等问题，即要防范此类经营模式下的风险，租客要对支付周期有足够的重视和了解。
他山之石
搭建政府住房租赁交易服务平台
传统的住房租赁往往让租房者和房东的体验感比较差，主要原因在于房屋租赁双方的信息不对称。而政府权威的互联网监管平台介入住房租赁领域，能够显著地提高便利性和市场透明性，对于行业的发展有着积极的意义。
目前，广州、深圳、杭州等10余个城市已出台加快培育和发展住房租赁市场的实施方案，搭建起政府住房租赁交易服务平台。各地上线的平台推行租赁合同网上签约，规范租赁双方和中介机构行为，最终实现“房源登记、信息发布、租赁交易、网上签约、登记备案、租房证明”全过程网上办理。从某种意义上说，平台事实上就是承担起住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理的多种功能，并全面建立相关市场主体信息记录。
例如广州市智慧阳光租赁平台除了服务功能，还具备管理功能。管理功能主要基于市、区、街、社区四级出租屋管理架构建立起来的“网上备案功能”。用户可以在全市一级数据库的基础上完成远程备案、企业数据报送、巡查反馈、自主打印网备证明等一系列管理动作；今后租赁双方自行签订房屋租赁合同，出租人也需实名办理网上备案手续，出租人和承租人也要在该平台实名认证。
为保证房源的真实性，平台通过信息共享，实现了产权校验、备案地址校验、人工校验三种方式验证房源，保证真实可靠。所有在平台上登记并上线的房源，都要通过房地产档案数据库的产权校验；房源还要与广州市出租屋数据库进行对比；对于有些没有进入房地产档案库和出租库的出租房，则需要出租屋管理员到实地进行核实，确认有这个房屋，才会让房屋上线。
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