关注物业管理条例物业拒交接 罚得更重了逾期退出每月最高罚5万元，改为每日罚5000元 律师建议：撤换物业涉及合同，也要兼顾物业的合法权益，形成合理的退出机制
不少小区更换物业都要经过一番纠纷和撕扯，甚至造成新老物业人员、老物业与业主之间发生冲突。新修订的《海南经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）中针对物业退出机制作出了规定：物业不能以业主欠费或对业主表决有异议而拒绝退场和交接，主管部门可责令交接，逾期不退场可罚款5000元/天。业内人士认为新规细化了多部门针对物业退出机制的作为是进步，但仍需细则作支撑。
□新海南客户端、南海网、南国都市报记者王康景
案例
海口港湾花园新老物业
交接遇阻出现人员对峙
“小区物业管理比较混乱，设施设备损坏不及时修，安保也不到位，业主意见比较大。”近日，海口美兰区港湾花园小区业主称，小区2020年3月成立业委会后要求物业按照要求整改，但物业迟迟不落实。2020年12月，小区召开业主大会表决通过重新选聘物业。2021年5月选聘新物业公司并签订合同，业委会随后通知老物业交接。
“交接日期到了，新物业40名人员到场与老物业人员发生对峙，有约70名业主到场声援新物业。”小区业委会主任周先生说，但老物业仍不同意退场和交接。
据介绍，当时老物业因为对业主大会表决存在异议，处于诉讼阶段，街道办暂未对小区业主大会选聘新物业和签订新服务合同进行备案。
派出所组织新老物业人员和业委会代表，以及街道社区人员开协调会，了解各方诉求以针对性做工作。经过多次协调，辖区派出所负责人向老物业客观分析情势，同时争取得新物业公司对老物业关于“业主欠费”的诉求的理解，由新物业公司“打包”支付“欠费”，老物业权衡后最终同意和谐办理交接并退出。
走访
物业交接起纠纷成常态
实际上，港湾花园小区的新老物业交接矛盾只是一个缩影。记者走访和梳理发现，老物业以“业主欠费，物业损失重”“业主大会表决不合法，选聘程序不符要求”等为由而拒绝交接的情况比较普遍，这导致新老物业交接发生纠纷、甚至发生肢体冲突成为常态。
海口新世界花园小区2019年组织业主大会表决更换物业，部分业主质疑业委会在操作授权表决过程存在造假，业委会多次组织新物业公司欲进场，引发冲突，撤换物业问题两年仍未解决。
2018年11月，南滨骏园小区业委会组织撤换物业，老物业因质疑业委会选聘新物业程序不合法，拒绝交接，还把提出质疑的业主踢出群聊。
2019年，海口夏威夷小区业委会组织撤换物业，被几十位业主质疑发现不少票存在同一人签字的问题，部分业主与老物业反对交接，业委会带新物业欲强行进场，双方发生冲突，人员受伤，业委会成员和业主4人被行政拘留15天。
海口文博府A区，业委会组织召开业主大会撤换物业，被部分业主质疑议题设置违法，并起诉业委会，小区多次发生冲突……
观点
物业的合理诉求也要考虑
应出台配套细则作为支撑
对于新《条例》中关于物业退出机制新修订的内容，海口市物业协会秘书长黄鸿儒表示，新规细化了多部门作为方面的分工，对物业拒绝交接和退场的行为，明确了哪些部门可以责令物业交接和退场，一定程度可以避免部门间的推诿，同时增加公安机关的协助，是一种进步。“但是，一方面也需要考虑物业企业的合理诉求，同时应该出台配套的细则，比如哪些情况下什么部门可以强制要求物业需要先退场，如果没有细则作为支撑，物业即便面临处罚，也很可能坚持打官司，这样也会导致交接时间拖得更长。”黄鸿儒说。
海南瑞来律师事务所律师陈建则认为，新修订的物管条例在一些细则上有所增加和强化，但小区撤换和选聘物业的主体还是小区业主和业委会，这涉及合同，物业的交接和退出还应该在合同中具体呈现和规定，同时也要兼顾物业的合法权益，形成合理的退出机制。“与此同时，应该建立针对物业服务企业的诚信机制，对于不按规定交接和退出的物业服务企业要降低其信用评级。”陈建说。
新规
物业拒交接处罚升级
关键词：违规行为
增加不能以“对业主共同决定有异议”拒绝退出
●修订前
旧版《条例》中规定：在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，物业服务企业不得以业主欠费等为由拒绝办理移交手续。
●修订后
新《条例》在物业退出机制上作了更细的规定和补充：在原来不能以业主欠费等为由的基础上，增加了不能以“对业主共同决定有异议等理由”拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。
关键词：处罚规定
逾期退出每月最高罚5万升级为每日罚5000元
●修订前
在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期移交；逾期仍不移交的，视不同情形，按月处1万元以上5万元以下罚款；超过3个月仍不移交的，降低其资质等级或者吊销其资质证书。
●修订后
新《条例》规定细化并增加了各部门作为的分工内容，强调业主权益的保护。
物业服务人拒绝移交、退出的，业主有权拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费用；业主委员会或者业主可以请求市、县、自治县人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府责令原物业服务人退出物业管理区域，并可以向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。物业服务人应当负责维持退出前物业管理区域的正常秩序。物业服务人违反前款规定，给业主造成损失的，应当赔偿损失。市、县、自治县人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务人交接工作的监管。
拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处每日5000元罚款；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。
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