新修订《海南经济特区物业管理条例》将于11月1日施行，着力解决物业管理中的焦点、难点问题 降低首次业主大会门槛
■本报全媒体记者张星
物业管理是老百姓密切关注的民生问题，也是社区治理的重要部分。6月15日上午，省新闻办召开《海南经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）解读新闻发布会，解读《条例》相关内容并答记者问。记者从发布会上获悉，新修订的《条例》于6月1日经省六届人大常委会第二十八次会议审议通过，自11月1日起施行。此次《条例》修订坚持问题导向，着力解决物业管理中的焦点和难点问题，主要包括业主大会成立难、业主委员会监管难、提升物业服务质量难、住宅专项维修资金交存使用难等难点痛点问题。
据了解，为顺应新时代物业管理发展需要，有效化解物业矛盾纠纷，打造共建共治共享的社会治理格局，2018年省住建厅启动《条例》修订工作。通过充分调研借鉴省内外物业管理的经验与做法，广泛征求各部门和社会各界意见，依据民法典、物业管理条例等法律法规以及国家有关物业管理文件精神，对《条例》进行了全面修订。《条例》在加强党建引领和政府监管、规范业主大会和业主委员会运作、提升物业服务质量保障业主合法权益、规范物业使用和维护以及明确物业管理违法行为的法律责任等方面有针对性的创新和改进。
《条例》共计七章八十一条，包括总则、物业管理区域、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任和附则。《条例》的实施，以法治化方式推进海南自由贸易港建设，将进一步提升自贸港社区治理能力，促进物业管理行业健康发展，为广大业主营造安全、文明、和谐、美好的幸福家园，实现住有宜居。
加强党建引领政府监管
《条例》规定，推动在业主委员会、物业服务人员中建立党组织，发挥党建引领作用。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，加强社区治理。
《条例》明确了物业主管部门等相关部门在物业管理中的职责，并要求物业管理行业组织依法加强行业自律管理，规范行业行为。明确街道办事处、乡镇人民政府和居（村）委员会在物业管理中指导、协助、监督职责，并规定县级人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府配备专（兼）职物业管理工作人员。
规范业主大会和业委会运作流程
《条例》提出，着力解决业主大会成立难问题。通过降低首次业主大会召开的条件、增加业主大会的表决形式、明确召开业主大会流程、加强筹备工作指导等，推动业主大会成立。
《条例》第十五条规定：物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会：房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上；首套房屋出售并交付使用满两年。符合前款规定成立业主大会条件的，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立首次业主大会会议筹备组。业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。《条例》第二十条提出，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。书面征求意见是指通过文书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的征求业主意见形式。在确认业主身份的前提下，以手机短信、微信、电子邮件等形式征求业主意见的，视为书面征求意见。业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定，存档期限不得少于五年。县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息服务平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用。
此外，《条例》还明确，加强对业委会监管。为了切实规范业主委员会的运行，《条例》通过列举方式规定业主委员会委员的禁止行为以及委员职务终止的相关情况，并强化业主委员会履职信息公开，保障业主知情权和监督权。
规范住宅专项维修资金交存和使用
针对住宅专项维修资金管理难、交存难、使用难的问题，《条例》从以下几个方面规范了对住宅专项维修资金的管理和使用：
实行分级账户管理。《条例》规定，住宅专项维修资金实行专户存储，以物业管理区域为单位设账，并按照幢、房屋户门号分级设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账。
明确建设单位的首期交存义务。《条例》明确，在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金，并在出售时向业主收取。同时规定不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当核验专项维修资金交存情况。
规范住宅专项维修资金的一般使用程序。《条例》规定，维修、更新、改造业主共用部分，需要使用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业服务人或者相关业主可以提出使用建议，经业主依法共同决定后，由市、县、自治县人民政府物业管理主管部门审核同意列支。
明确紧急动用的条件，细化动用程序。实践中群众普遍反映，住宅专项维修资金申请过程繁琐、周期长，在发生紧急情况下，物业共用部分及相关设施设备无法得到及时维护，严重影响业主的日常生活。为此，《条例》规定七种危及房屋安全和人身财产安全的情况，可以紧急动用住宅专项维修资金。如：消防设施设备严重损坏、电梯故障严重影响业主生活或者危及人身安全的；屋面、外墙损坏造成严重渗漏的；楼体外立面或者楼梯间、公共走廊的瓷砖等装饰层发生脱落或者存在脱落危险，危及人身财产安全的等。
明确物业管理违法行为的法律责任
为了规范物业服务人的行为，《条例》规定以下举措：规范前期物业服务人选聘，要求通过省人民政府公共资源交易平台采用招投标方式选聘前期物业服务人，明确不同情形下选聘招标方式，并限定了前期物业服务合同期限。通过列举方式，明确物业服务人应在物业管理区域内显著位置公示的相关物业管理信息，便于全体业主对物业服务人的监督。规范物业服务人退出行为，物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。通过列举方式明确物业服务人应当履行的合同义务和法定责任，并要求市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当发布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。加强对业主共有部分经营收益的监管，规定利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益，归全体业主共有，进一步保障业主合法权益。
《条例》明确了物业管理区域专业经营设施设备维护管理责任，规定物业管理区域内，供水、供电、供气等专业经营单位应当向最终用户收取使用费用。专业经营单位委托物业服务人代收代交的，应当签订协议，不得强制物业服务人无偿代收代交相关费用，不得因物业服务人拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。进一步规范住宅专项维修基金交存和使用管理，明确在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金，在出售时向业主收取，并规定了住宅专项维修资金的一般使用程序和紧急动用的七种具体情形。
《条例》针对各项管理规定，相应增加和完善处罚内容，进一步明确建设单位、物业服务人、业主委员会等各方违法行为的法律责任。如物业服务人、业主委员会委员违反条例规定，挪用或者侵占业主共有部分收益的，责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务人违反条例规定，拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的，责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处于相应的罚款；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。
规范业主共有部分经营收益管理
针对业主委员会运行存在的权利边界不清晰、运行不规范、权责不对等的问题，《条例》从以下几个方面作了规范：
明确业主委员会公布公示义务。《条例》规定，业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息，公示业主委员会委员交纳物业服务费用情况、车位（车库）使用情况，保障业主的知情权和监督权。
建立业主委员会备案制度。《条例》规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持委员名单及相关资料、业主大会会议表决结果及决议等材料向所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。
明确业主委员会换届选举的程序。《条例》规定，业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的，所在地县级人民政府物业管理主管部门应当成立换届小组，召集业主大会会议，重新选举业主委员会。
业主共有部分经营收益被物业服务人挪用、侵占引发的矛盾比较突出，为了保护业主的共同利益，《条例》作了以下规定：
应当依法决定利用业主共有部分进行经营。规定业主大会成立前，利用业主共有部分进行经营的，应当在临时管理规约中予以明示或者由业主共同决定；业主大会成立后，应当经业主大会同意。
明确收益归属，从账目、账户方面加强监管。规定利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益，归全体业主共有，并应当单独列账或者设立单独账户，或者由业主委员会与物业服务人设立共管账户。
建立审计制度。规定业主大会、业主委员会可以对业主共有部分经营收益的使用情况进行审计。
明确挪用、侵占的法律责任。《条例》规定，物业服务人、业主委员会委员挪用或者侵占业主共有部分收益的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
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