新修订的《海南经济特区物业管理条例》11月1日起施行 降低首次业主大会门槛
本报讯物业管理与市民的生活息息相关，是重大民生问题，也是社区治理的重要组成部分。省人大常委会新近公布修订通过后的《海南经济特区物业管理条例》（简称《条例》），将于今年11月1日起施行。
省新闻办昨日召开新闻发布会，介绍修订后的《条例》将着力解决物业管理中的焦点和难点问题，主要包括业主大会成立难、业主委员会监管难、提升物业服务质量难、住宅专项维修资金交存使用难等。围绕这些难点痛点，《条例》在加强党建引领和政府监管、规范业主大会和业主委员会运作、提升物业服务质量和保障业主合法权益、规范物业使用和维护以及明确物业管理违法行为的法律责任等方面有针对性的创新和改进。记者符小霞
解决业主大会成立难题降低首次业主大会召开条件
通过降低首次业主大会召开的条件、增加业主大会的表决形式、明确召开业主大会流程、加强筹备工作指导等，推进业主大会成立，着力解决业主大会成立难问题。
《条例》规定：物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会：（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上；（二）首套房屋出售并交付使用满两年。符合前款规定成立业主大会条件的，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立首次业主大会会议筹备组。业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。
加强业委会监管每年公布业主共有部分经营与收益等信息
为了切实规范业主委员会的运行，《条例》通过列举方式规定业主委员会委员的禁止行为以及委员职务终止，并强化业主委员会履职信息公开，保障业主知情权和监督权。如要求业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息。
《条例》第三十四条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在地县级人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求所在地县级人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。
同时，业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。
规范物业服务人不得以业主欠交物业费拒办移交手续
为了规范物业服务人的行为，《条例》规定多项举措：
一、规范前期物业服务人选聘，要求通过省人民政府公共资源交易平台采用招投标方式选聘前期物业服务人，明确不同情形下选聘招标方式，并限定了前期物业服务合同期限。
二、通过列举方式，明确物业服务人应在物业管理区域内显著位置公示的相关物业管理信息，便于全体业主对物业服务人的监督。
三、规范物业服务人退出行为，物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。
四、通过列举方式明确物业服务人应当履行的合同义务和法定责任，并明确市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当发布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。
五、加强对业主共有部分经营收益的监管，规定利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益，归全体业主共有，进一步保障业主合法权益。
规范物业使用维护不得强制物业服务人无偿代收代交相关费用
《条例》明确了物业管理区域专业经营设施设备维护管理责任，一是规定物业管理区域内，供水、供电、供气等专业经营单位应当向最终用户收取使用费用。专业经营单位委托物业服务人代收代交的，应当签订协议，不得强制物业服务人无偿代收代交相关费用，不得因物业服务人拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。
二是进一步规范住宅专项维修资金交存和使用管理，明确在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金，在出售时向业主收取，并规定了住宅专项维修资金的一般使用程序和紧急动用的七种具体情形。
明确法律责任挪用侵占业主共有部分收益将被处罚
《条例》进一步明确建设单位、物业服务人、业主委员会等各方违法行为的法律责任。如物业服务人、业主委员会委员违反条例规定，挪用或者侵占业主共有部分收益的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
《条例》第七十条规定物业服务人违反条例规定，拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处每日五千元罚款；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。
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