卖房人占用入学名额合同中规定要将学区名额空出，法院判卖家退还定金支付违约金
刘女士在买下一套学区房后，却发现学区指标已被用掉，为此她将卖家诉至法院，要求对方承担违约责任。近日，北京市三中院对本案宣判，判决卖家退还定金并支付违约金。
合同规定空出学区名额
刘女士花488.1万元购买了王先生夫妇所有的一套学区房。双方签订的《房屋买卖合同》中约定了付款方式和期限，并约定王先生夫妇需在2018年3月1日前将房屋内学区名额空出。如果出卖人逾期迁出户口，致使买受人无法实现购买学区房之目的，则构成根本违约，买受人有权解除合同。刘女士按约定支付定金33.1万元，后发现王先生夫妇已经使用了学区名额，遂将对方诉至法院，要求其返还定金33.1万元并支付违约金33.1万元。
使用入学指标构成违约
北京市三中院审理后认为，双方在合同中就户口迁出和违约责任作了明确约定，且涉案房屋系学区房，王先生夫妇在明知教委出台了入学指标的相关规定后，仍在涉诉房屋内为自己的子女办理了入学登记手续，导致刘女士子女入学目的无法实现，其行为构成违约。刘女士有权依据合同享有单方解除权，且应返还其已支付的定金，并支付相应的违约金。最终法院判决返还33.1万元定金并支付33.1万元违约金。
本案审理法官表示，合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
作为较为特殊的房屋，“学区房”的购买目的较为明显，是为了子女上学适用，且该类房屋的价值也高于普通房屋。故此，如果出卖人未及时迁出户口并使用了入学指标，将可能导致买受人子女无法正常使用入学指标，且将有可能为此承担大额的违约赔偿，甚至判令合同解除的风险。（北晨）
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