指定物业被换开发商状告业委会 缺乏事实和法律依据，开发商诉请被驳回
开发商指定物业服务在建小区
2016年，盛家花苑由和悦公司开发，和悦公司在该小区拥有30套房屋的不动产权且已登记。和悦公司在建设该小区时与铭家物业公司达成协议，约定由铭家公司提供物业管理服务至业委会成立选聘新的物业服务企业时止。
盛家花苑建成后，2018年底，小区所在社区筹划成立小区业委会。社区将相关规则草案和业主委员会选举草案公示后，在广泛征求意见的基础上，首届业主大会筹备组对《业主大会议事规则》（草案）《管理规约》（草案）《选举办法》（草案）进行修改亦公示。2018年8月18日，召开第一次业主大会，形式为书面征求意见。业主总人数1147名，总发选票1147张，收回840张，其中有效票835张，无效票5组，未收回票307张。根据投票结果，大会通过了三项规则，其中议事规则明确：送达的选票，业主未按期表决的，其投票权数计入已表决的多数票。
业主大会新选物业
2018年11月24日、25日，小区第二次业主大会以书面形式召开，票决物业公司选聘方式。由小区志愿者上门发放选票，同时在指定时间段内设置投票箱方便业主投票。前期，业委会设计了选票并进行公示，由业主对两个选项以“√”进行选择，标注“1”选项内容为“与铭家公司重新签订正式合同，终止前期物业合同；标注“2”选项内容为“业委会以招标方式面向社会聘请物业公司，所有物业公司均可报名参加竞标”。在城市管理局物业科和街道办、社区的共同监督下开票结果为：共有业主1178户，总发票数983票。选项“1”得票数为187票，选项“2”得票数为781票，废票数9票，弃权票数6票。
同年12月30日，业委会根据第二次业主大会决议，制作招聘物业公司的招标公告，并在小区醒目位置和招标网站发布。业委会委托开标单位主持召开小区物业招标投标会，从4家报名单位中评标确定致信物业公司为第一中标候选人，公示期为2019年1月12日至2019年1月15日。2019年1月18日，小区业委会与致信公司签订物业委托服务合同，确定服务期限、物业费收取等协议事项。
开发商诉请撤销业招标新物业
此后，铭家公司未及时与致信公司办理相关交接手续，虽经业委会协商仍未果。和悦公司遂向海安市法院提起诉讼，要求判决撤销业主大会有关招标物业公司决议。和悦建设公司辩称，业委会将第二次大会期间未收回的选票直接计入多数票，以及此前第一次业主大会通过的议事规则相关规定显失公平，缺乏法律依据。
法院经审理认为，第二次业主大会关于选聘物业服务企业的决议符合现行法律规定，且不违反第一次业主大会就已通过的议事规则，和悦建设公司要求撤销第二次业主大会作出的决议的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。
一审后，和悦建设公司不服，提起上诉。南通市中院经审理驳回上诉，维持原判。
本案主审法官表示，根据《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
本案中，盛家花苑于2018年11月24日、25日以书面形式召开第二次业主大会，票决物业公司选聘方式。该小区共有业主1178户，总发票数983票，选项“2”（由业委会以招标方式面向社会聘请物业公司）的得票数781票。和悦建设公司在该小区虽尚有30套房屋仍属其所有，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，其只应作为一个业主，且该30套房屋建筑面积只有4210平方米，而整个小区建筑面积为226864平方米。
因此，盛家花苑第二次业主大会关于选聘物业服务企业的决议符合上述法律规定。
根据《物权法》第七十六条规定，制定和修改业主大会议事规则应当经专有部分面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
如前文第一次业主大会召开情况所述，大会通过三项规则并予以公告，其中议事规则明确：送达的选票，业主未按期表决的，其投票权数计入已表决的多数票。第一次业主大会召开形式完全合法，议事规则已获通过，即对全体业主具有约束力；第二次业主大会期间依议事规则行事，是业委会执行业主大会决议的必然结果，和悦建设公司所称显失公平既无事实依据，也无法律依据。因此，盛家花苑第二次业主大会关于选聘物业服务企业的决议不违反第一次业主大会已通过的议事规则，依法有据。（苏法）
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