公募REITs遭疯抢 认购资金超300亿怎么交易？投资攻略在这里
9只公募REITs首日公开发售全部超募！5月31日，9只公募REITs产品正式向公众投资者发售，涉及富国基金、华安基金、平安基金、博时基金等九家公募管理机构。
开售首日，投资者热情高涨，上述产品公众部分份额均获得大比例超募。据悉，针对公募REITs，投资者可以通过证券公司进行场内认购，也可以通过基金公司直销渠道、银行等其他代销机构渠道进行场外认购。
根据各渠道处信息粗略汇总，9只REITs获公众认购金额已超300亿。(相关数据未经机构官方确认，实际金额以各家机构后续公告为准。)
由于公众投资者认购踊跃，5月31日晚间，上交所上市的5只REITs全部对外发布提前结束募集的公告，富国基金、博时基金、浙商资管等多家公司也通过深交所发布公告称，募集期内公众投资者认购总量已超公众发售总量，决定将公众基金份额认购及缴款截止日提前至2021年5月31日，6月1日起不再接受公众投资者认购申请。
公募REITs的发行类似于一次股票IPO，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等多种方式。
此前，公募基础设施REITs完成网下询价，机构投资者认购踊跃，有效认购金额覆盖倍数达6.5倍。
业内人士估算，中国基础设施存量规模超过100万亿元。按照资产证券化率1%计算，基础设施REITs潜在市场规模超万亿元。
想玩转这一万亿级别投资新品？请先阅读这份来自业内人士的答疑攻略。
1、基础设施公募REITs应如何认购？
公众投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式。从投资门槛上看，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛；而每只公募REITs场外的最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的，投资者在参与认购时要看清楚相关规定和公告信息。
2、基础设施公募REITs的配售规则是什么？需要“摇号”吗？
若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行尾日比例配售，即在基金募集期内，最后一日前的有效认购申请全额确认成功，对最后一日的有效认购申请，根据剩余额度，予以比例配售；若预计募集首日有效认购申请全部确认后，该基金公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。
也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿，却在募集期首日有100亿认购规模的话，每个投资者均能买到认购规模的1/10。同时公众发售部分的募集期将提前结束。这与新股网上申购采用的“摇号”制度有着显著不同。
3、基础设施公募REITs面向公众投资者的发售金额及比例是多少？
基础设施基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动。中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》规定原始权益人或其同一控制下的关联方需合计认购不低于20%的公募REITs基金发售份额。
以深市为例，深交所首批4只基础设施公募REITs总募集金额为143.71亿元，其中，战略配售比例均在60%及以上；网下投资者拟发售比例在16%-30%之间。
4、基础设施公募REITs应如何交易？
基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。
5、基础设施公募REITs交易存在涨跌幅限制吗？
基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。基础设施基金份额上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施基金涨跌幅限制价格的计算公式为：涨跌幅限制价格=前收盘价×(1±涨跌幅限制比例)。
6、如何看待基础设施公募REITs的发行价格？发行价格越高越好吗？
公募REITs发行价格不是1元/份，而是根据询价情况市场化定价。投资者应综合比较各项目基础设施项目评估价值、实际募集总规模(即发行份额乘以发行价格)、运营管理机构能力、未来现金流分派率等情况，合理审慎做出投资决策，不同项目发行价格的绝对值大小本身并不具备可比性。
7、如何看待基础设施公募REITs的现金流分派率？现金流分派率越高越好吗？
预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。投资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关。
作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类，一类是经营权类的项目(比如收费公路、污水垃圾处理等)，另一类是产权类的项目(比如产业园区、仓储物流等)。特别的，对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。
8、基础设施公募REITs的主要收益来源是什么？
REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。
9、基础设施公募REITs与股票有何不同？
如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。
不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。
10、公众投资者应如何看待基础设施公募REITs的投资价值？
投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。
投资REITs仍需注意风险
此次基础设施REITs基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，投资者仍需考虑市场波动因素。
另外值得注意的是，此批REITs均采用成本法估值。成本法是相较于公允价值法而言的一种方式，基础资产买入时间点的价值就是资产的原始账面价值，后续每年还会有一定的折旧，理论上每年基金资产负债表里账面净资产会逐年减少。有分析认为，投资者可能会根据资产的公允价值重新定价，因而产权类REITs可能会因此收敛折价，甚至产生溢价。
对此，天风证券表示，我国在公募REITs试点的路上还存在诸多亟待澄清和解决的问题，其中处于核心地位的是税收优惠和基础资产经营权转移问题。此外，基础设施经营权转移仍然缺乏政策支持。同时，REITs产品还存在交易结构复杂，中间费用较高、试点硬性要求过于严格，可行项目少、二级市场流动性有限，退出困难等风险，同样需要重视。
（中合）
新闻推荐
本报讯（记者曾丽园）5月31日晚间，广晟有色（600259）公告披露，拟以现金方式收购控股股东广东省稀土产业集团有限公司（以下简称...