如何申请取得宅基地? 《三亚市农村宅基地管理办法》解读

本报记者苏隐墨

2018年12月26日，三亚市人民政府以三府〔2018〕272号文正式印发《三亚市农村宅基地管理办法》实施。那么，农村宅基地是如何划定和使用的？如何申请取得宅基地资格的？对违法违规行为该如何处置？近日，三亚日报记者采访了市国土资源局相关负责人，并对《三亚市农村宅基地管理办法》进行详细解读。

记者：为何要制定新《三亚市农村宅基地管理办法》？

市国土资源局相关负责人（以下称负责人）：制定新的《三亚市农村宅基地管理办法》（以下简称《办法》）有三方面的意义：

一是完善农村宅基地管理制度是保证三亚市有序开发建设的必要手段。为对标“赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度”工作要求，建立、健全不动产统一登记制度，立足于乡村振兴战略高度，三亚市政府于2006年印发执行的《三亚市农村宅基地管理办法》（以下简称原《办法》），已明显不能适应三亚市农村宅基地管理工作的需要。补充完善《办法》条款，增加新概念不仅助益地方宅基地管理平台的建设，同时有助于对土地资源的合理开发、集约利用和合法经营管理，促进经济社会和国防建设全面发展，是保证三亚市有序开发建设的必要手段。

二是农村房地一体确权登记发证制度建设有待完善。三亚市农村宅基地登记发证工作已进入常态化管理，至今已颁发证书22802本。为保障农村村民权益，增强办证意识，顺应不动产统一登记工作要求，有针对性地增加农村宅基地及地上房屋登记等内容，明确宅基地初始登记及地上房屋登记申请发证制度显得非常迫切。

三是贯彻落实国家关于加快宅基地和集体建设用地确权登记发证工作有关要求的需要。原国土资源部、省国土资源厅都对进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证工作提出了明确的要求，要求各地制定和完善宅基地、房屋和集体建设用地使用权确权登记发证相关政策，规范集体建设用地管理，促进土地资源优化配置和节约集约利用，切实提高行政服务效率，规范农村房地一体登记发证工作，有效保障农村居民合法权益。

记者：新《办法》明确了哪些整体内容？

负责人：《三亚市农村宅基地管理办法》总共八章39条。第一章为总则，主要明确办法的法律依据以及适用范围、部门职能分工等内容。第二章为农村宅基地标准，明确了“户”及“农村集体经济组织成员”的界定原则，并规定了宅基地面积等的标准。第三章为农村宅基地的申请与审批，主要明确了农村宅基地申请条件及审批流程等内容。第四章为农村宅基地建房管理，主要规定了农村宅基地建房标准及批准原则。第五章为农村宅基地及地上房屋登记，主要规定了农村宅基地土地登记及地上房屋所有权初始登记办理事项，明确登记所需材料及相关部门受理程序等内容。第六章为农村宅基地的整理，主要明确了农宅整理的原则及整理程序等相关内容。第七章为法律责任，主要对一些违反新《办法》的行为明确了法律责任，为处理此类违法行为提供法律依据。第八章为附则，规定了办法实施时间、新老政策的适用及明确办法解释主体。

记者：新《办法》有哪些主要内容和具体规定？

负责人：《三亚市农村宅基地管理办法》有如下内容和具体规定：

一是关于农村宅基地划定和使用的原则规定。《办法》第一章总则对农村宅基地划定和使用的原则进行了规定。《办法》规定农村村庄规划应划定村庄界限和村庄住居区范围，村民宅基地应安排在村庄范围内（第五条）；农村村民建造住宅不得占用耕地，禁止占用基本农田保护区的土地。农村村民的自留地和承包的土地只能用于农业种植，禁止擅自改变用途用于建房（第六条）；农村村民建造住宅，应当依法取得宅基地使用权。农村宅基地属于集体所有，农村村民对宅基地只有使用权（第七条）。

二是关于取得农村宅基地资格的规定。《办法》中的第十条、第十一条、第十五条和第十六条，对农村宅基地取得资格进行了规定。一是明确了“户”的概念。“户”的确定原则上以公安部门户籍登记为准，一般由户主、配偶、子（女）、父（母）等家庭成员组成（第十条）；二是明确了农村集体经济组织成员界定的原则。规定了应认定为农村集体经济组织成员和不应认定为农村集体经济组织成员的几种情形，明确情形以外特殊人员的农村集体经济组织成员资格由区人民政府认定（第十一条）；三是明确5种可以申请宅基地和6种不得批准宅基地的情形（第十五条、第十六条）。

三是关于每户村民可拥有多少宅基地的规定。《办法》第九条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户用地面积不得超过175平方米，建筑面积不得超过367平方米，农村村民在宅基地上申报建房应符合《三亚市村庄建设管理办法》等相关规定”。较之2006版的《三亚市农村宅基地管理办法》，新《办法》首次对宅基地上建设住房的面积进行最大限制设定，为进一步加强三亚市的农村建房管理提供了政策保障。

四是关于如何申请取得宅基地的规定。《办法》第十八条规定了农村村民建住宅需要使用宅基地的申请及审批程序，符合资格条件的村民向农村集体经济组织申请，村民会议同意、村委会审核、公告无异议，报区人民政府批准。《办法》第二十五条对宅基地的确权登记发证工作流程、材料清单及办理时限进行了规定。新的宅基地确权登记发证工作流程，将审查审核权限下放到区里并进行简化，努力方便群众办事。

五是关于宅基地地上房屋所有权的登记发证。三亚市已完成不动产统一登记职责整合，农村宅基地使用权和房屋所有权是不动产统一登记的重要内容。为了推进农村宅基地房地统一登记，《办法》第二十六条、第二十七条对宅基地地上房屋所有权登记应提交的材料、办理流程及办理时限进行了具体规定。房屋登记发证流程跟宅基地的确权登记流程一样，审查审核权限下放到区里。在房屋登记应提交的材料中，强化规划的符合性，对自建住房群众较重视的工程质量问题，采取权利人承诺的方式，较切合实际地解决群众登记难问题。

六是关于对违法违规行为处置的规定。《办法》第十三条对少批多占、未批先占、批新未退旧等未退还集体的土地的违规行为分别设置了处置规定。第十九条严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅登记发放不动产权证。第二十条列出5种违法违规情形，区政府批准，注销有关批准文件及土地使用权证，村委会收回宅基地。《办法》第七章共4条，对各种违法违规行为应承担的法律责任分别进行了规定。

七是关于一些特殊情况处理的规定。为解决好历史遗留问题，《办法》第十二条、第二十一条、第二十八条对一些特殊情况进行了规定。第十二条明确可以在划定宅基地时给农村村民划定庭院经济用地，同时规定庭院经济用地只能用于种植庭院经济作物，不得用于建造住房等。第二十一条明确了原农村集体经济组织成员，离村在外在原籍仍有住宅的处置规定。第二十八条对已建成房屋尚未办理房屋土地确权登记的宅基地，如何才能补办确权登记手续予以明确等。

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