疫情期间租的房子无法入住可以不交租金吗？
3月4日，受新冠肺炎疫情影响行程有变，贺某夫妇向李某提出提前退租并退还剩余租金及押金。李某表示不同意，要求按合同履行。双方因此发生矛盾，后在调解员的调解下，双方愿意扣除押金300元作为电视机维修费用（贺某夫妇租住期间电视机出现损坏），其余部分金额全部退还。
除了部分“候鸟”租户想提前返乡欲退租外，还出现因受疫情和政策的双重影响，部分返乡过年的群众难以及时返回，导致出租房“空置”的情况等。那么因疫情而无法正常履行租赁合同时，租户和房东该怎么做才能避免纠纷呢？且听海南天鼓律师事务所王律师是怎么说的。
首先，疫情期间，没有实际入住租户可以不付房租吗？出现这种情况，可以与出租方进行协商，在协商不成的情况下，不付房租或少付房租，自然构成合同违约。但本次疫情期间较为特殊，可能构成“不可抗力”。不可抗力是我国法定的违约免责事由。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
当然，是否构成“不可抗力”需要具体情况具体分析，一旦认定构成，则可以不付房租，同时免除违约责任。但需要注意的是，不付房租的想法应当及时通知出租人，以减轻可能给对方造成的损失，必要时还需要提供证明。
其次，疫情期间，可以提前解除合同吗？此时，可以先与出租人进行协商，在协商不成的情况下仍坚持解除合同的，如果疫情的影响只是暂时性的，就不能解除合同。例如疫情过后，返回人员可以继续租赁房屋。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。
也就是说，如果导致合同根本目的无法实现，而不是暂时性地为合同履行造成障碍，承租人或者出租人就可以解除合同。例如基于在春节期间开展特定商业活动而进行的商铺租赁，因疫情和政策影响，已经不可能实现合同根本目的，因此可以提出解除合同。
最后，疫情期间，承租人不付房租出租人可以扣押金吗？在租赁合同未明确约定押金功能的情况下，通常认为租赁合同中的押金条款具有担保性质，同时也是针对承租人迟延给付租金的特定违约行为的违约金。
此种情况下，出租人可以没收承租人事先交付的押金，用于抵扣相应违约金或相应的损害赔偿。
（本报记者吴英模）
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