海垦部分职工家属区业主入住多年仍无法办理房屋产权证“无证房”如何才能“领证”？

“2013年，我在一供大院全额买了一套集资房，可直到现在，包括我在内的许多业主都还没拿到房产证。难道房产证这张薄纸就这么难办吗？”家住海垦一供大院的业主吴仕荣因为房屋迟迟无法办证很是苦恼。

近日，记者在海垦部分职工家属区走访调查发现，有一些业主买房入住多年仍存在“无证”的情况，其中原因涉及欠缴税费、不办理规划验收等多个方面。房产证迟迟办不下来，成了海垦部分职工家属区业主们的心头之痛。“一年问一次，一次等几年。”有业主如此感叹。

房产证是房产的“身份证”和“户口本”。垦区历史遗留的已入住居民未办理房产证问题，涉及面广、时间跨度长、解决难度大，每个项目就是一本“旧账”，解决起来皆是难啃的“硬骨头”。这一难题到底能否解决？如何破解？记者带着这些问题进行了调查。

A垦区为啥有“无证房”？

垦区“无证房”问题，一直被归结为历史遗留问题。

海南农垦创建后很长一段时间里，垦区系统的建筑，如办公用房、生产经营企业用房、商业用房、学校医院等事业单位用房以及职工住宅等，有一部分未办理土地房屋权属登记。1995年，省农垦总局机关和一些农场场部开始进行职工住房制度改革，当时由于土地房屋管理体制的特殊性，不能到地方政府进行土地房屋权属登记办证。农垦提出方案报省政府批准后，在系统内部发证。

“这就是大家所说的旧证。旧证是农垦系统内部房产管理登记的证明书，只是职工住房的使用权证，并不具备完全产权的法律效力。即只有使用权，而不具备进入市场流通的功能。”省农垦总局原办证办公室主任刘家俊说。

2008年，省住建厅联合省农垦总局出台了《关于认真做好农垦系统规划建设和房地产管理服务工作的通知》，提出“把农垦系统规划建设和房地产管理纳入全省统一规划、统一管理”。2010年5月，省住建厅与省农垦总局先后联合下发《关于印发〈海南省农垦办理职工住房产权证审核工作实施方案〉的通知》《关于做好农垦职工保障性住房产权登记工作有关问题的通知》等文件，加快推进垦区职工保障性住房登记发证工作。

2010年7月，省住建厅和省农垦总局选择在儋州、屯昌开展办证试点，办证范围包括列入中央、省农垦总局资金补贴危房改造计划，采用集资统建、自建的保障性(危改房)住房和政策性住房(房改房)，以及旧证（《海南省农垦房屋所有权证》）也可换发新证，使海南农垦职工住房办证工作实现了近60年的历史性突破。

不过，由于长期以来海南农垦系统土地房屋管理自成体系，垦区一些单位在建设保障性住房或安排职工参加集资建房时，大都处于“只管住下去”的状态，办理产权登记意识淡薄，从而忽略规划报建和施工资料的收集归档，不及时跟踪项目建设进度，做好各时段的竣工验收工作，造成一些职工住房变成“无证房”。

“比如集资建房，往往集资完成后，到建房时可能会出现建设费用上涨、成本加大的情况，企业因为经营困难无法承担多余的费用，便造成后续手续无法办理。”海垦商贸实业总公司（以下简称“海垦商贸实业”）项目管理中心主任陈道江分析说。

“因为历史原因，建工集团共有200多户职工住房没有产权证，目前正在快马加鞭地推进办理当中。”海垦建工集团党委副书记高伟红说。

B房产证“难产”为哪般？

实际上，海南农垦一直在推进历史遗留的职工住房房屋产权证问题办理工作。但房产证的办理，涉及多家单位、多方面的问题。深究其原因，可能涉及建设单位、规划、人防、税收等，情况五花八门。

记者在海垦商贸实业2019年重点工作责任事项完成一览表中发现，解决下属企业房地产建设项目竣工验收及申办房屋产权证问题，是该公司今年的重点工作之一。该公司共有1035套职工(居民)住房未办理房屋产权证。大部分住宅楼房产证办不下的原因是因为项目没有综合验收。

记者了解到，海垦商贸实业仍有两个下属企业(一供公司、三叶制药厂)的6个住房建设项目没有完成项目竣工验收。而办理项目竣工验收，需经市政府部门(国土局、质量安全监督局、公安局消防大队、气象局防雷中心、水务局和节水办、国家安全局、环保局、市城管委、人防局等)进行现场验收，并取得竣工验收通过合格证。由于6个项目都已交付使用，有的甚至使用长达10年以上，要办理竣工验收难度相当大。

房产证办理的周期之长、程序之复杂、资料之烦琐难以想象。“首先要办理项目九至十项竣工验收完，然后办理税务完税证明、办理企业房屋产权证，再凭企业房屋产权证向房管局申办职工(业主)个人房屋产权证。其中办理项目竣工还涉及验收费用和税金。”陈道江说。

早在2015年，经过一供公司工作人员的多方努力，该公司项目集资住宅楼通过省建设工程质量安全监督管理局、市气象局(防雷中心)、市消防局三个部门的验收合格，不过仍有市规划委、市国土局、市水务局、市环保局、市民防局、原市政市容委等六个部门未能通过验收，并要求一供公司做相应整改和补交城市基础设施配套费用，经测算约需投入资金1000万元。

其中，原海口市政市容委验收人员现场查看一供大院时指出：一供公司未向市规划委申报调整规划，未经批准将绿地改做门球和篮球场。要求将两球场拆掉或在现基础上填高60厘米红土，种植树和草皮，养护成活后再进行竣工验收。

“一张房产证，就是职工群众的"安心证"，骨头再"硬"也要"啃"下来。”海垦商贸实业党委书记、董事长李基说，“我们要迎难而上，想办法，找资料，积极配合竣工验收部门逐一做好竣工验收工作，争取早日进入完税和办理房屋不动产产权证程序。”

B为办房产证寻找“最优解”

“入住多年，房屋产权证办理问题总算有眉目了。”10月25日，海垦商贸实业下辖天富家园小区的业主李建民高兴地对记者说。

妥善处理历史遗留的职工住房房屋产权证问题，是垦区职工群众关注关心的民生问题之一。“怎样才能把房产证办下来？”“办证到底需要花费多少钱？”“如何平衡公司生存发展与为职工办证惠及职工的关系？”这是海垦商贸实业一直在思考的问题。

2018年，海垦商贸实业根据上级单位的工作部署，开始对下属企业建设的集资房、房改房以及保障性住房等已入住但仍未办理房屋产权证的情况，进行了专项梳理，同时提出了详细的解决方案及工作步骤，为推进办证工作提供了至关重要的依据。

在推进辖下天富家园安居工程项目409套住房房屋产权证办理的过程中，海垦商贸实业经过审慎考量、综合考虑办证过程中可能遇到的各种困难，提出了委托中介机构办理的工作方案。

“将项目综合验收及办理房屋产权证业务委托给中介机构办理，是项目管理中心在办理房屋产权证历史遗留问题上拓展出的新工作思路及办法，也是海垦商贸实业在此项工作上的新尝试。”陈道江说。

为了确保工作目标的实现，使公司承担的风险最小化，海垦商贸实业领导班子提出了更加严苛的管控条件——“如因乙方原因在规定时间内未办理完以上项目的综合验收手续及取得本项目初始登记总证不动产权证，乙方自愿承诺全部退回甲方已支付的服务费”。该公司项目管理中心与审计法务部就此要求，继续与各有关中介机构进行多次谈判，最终以服务费用66万元选聘到一家有实力的中介机构，比预算费用99万元还节省了33万元。

2019年3月7日，海垦商贸实业下辖三叶公司与中介机构海南远图测绘有限公司签订了服务协议，正式开启了天富家园安居工程项目8栋职工集资楼综合验收及409户房产证办理工作。目前，已完成建设单位变更，以及竣工验收测量成果报告工作，工作进度已推进到项目规划验收阶段。

“房产证问题涉及业主、开发商、政府等多个方面，只有各方之间良性互动、协调配合，一步步推进相关手续的办理，才能解决房产证"难产"这一问题。”李基说。

（本报海口11月4日讯）

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