文昌法院防范房地产风险巡回法庭构建司法服务新模式 涉房地产纠纷调撤率过半
■本报全媒体记者陈敏
4月15日，文昌法院法官到文昌市文城镇高隆湾社区进行普法宣传，结合风险防控工作，详细了解该社区涉房地产及小区纠纷情况，就如何强化涉房地产纠纷源头化解及多元化解进行交流。
这是文昌法院依托防范房地产风险巡回法庭开展的工作之一。
2019年3月19日，文昌市创设的全国首个“防范房地产风险巡回法庭”正式成立，构建了一站式、全流程、专业化涉房地产的矛盾纠纷化解和司法服务新模式。巡回法庭设立两年，共受理涉房地产纠纷案件1223件，调撤率50.55%，涉房地产年均立案数量减少300件，案件调撤率比同期高16.79个百分点，这一做法，被誉为文昌版的“枫桥经验”。
今年4月10日，文昌市法院防范房地产风险巡回法庭入选海南自由贸易港第十二批制度创新案例。
凝聚多方解纷力量
搭建多元化解平台
在文昌某房地产项目建设中，该开发商2018年11月底破产清算，涉案项目尚未全部建成完工，文昌市政府对此项目存在的问题成立专项清理小组，防范房地产风险巡回法庭会同住建、自规部门、银行及部分购房业主代表积极进行调解。
“法庭派出资深法官以解决业主住房需求为目的，引导购房者通过置换房屋方式收房，共同妥善处理涉及项目的房屋置换及合同网签问题。”文昌法院民事审判庭副庭长符娟介绍，同时对交付部分购房款的业主，通过银行协调，引导业主自筹资金让工程复工的方式恢复楼盘的盘活，经住建局反馈，目前已有127户通过置换房屋的方式收房，通过自筹资金复工的房屋也在陆续交房。
据了解，近年来，文昌市场经济的蓬勃发展带动了房地产行业快速繁荣，但受经济新常态和房地产宏观调控机制等因素的影响，房地产行业一些遗留性问题和相关矛盾纠纷集中暴露，容易引发连环诉讼和信访等群体性事件，给社会稳定带来一定风险。
为发挥司法机关防控化解行业风险的职能作用，文昌法院敢闯敢试，创设防范房地产风险巡回法庭，联合文昌市住建局组建全市房地产领域纠纷诉调对接平台，运用法官专业知识和调解员丰富的调解经验，开展诉前矛盾化解工作，在巡回法庭内就能实现人民调解、行业调解、行政调解和司法调解的“四调对接”一站式服务。
“选派调处涉房地产纠纷案件的资深法官负责此类案件的诉前指导、释明及调解工作，尽可能使大量涉房地产纠纷化解在源头。”文昌法院立案庭负责人张磊告诉记者，通过各方努力，有效化解了纠纷，避免矛盾扩大化。
灵活运用反担保模式
盘活民企发展经营
“幸好法院考虑了我们公司的实际情况，如果当时直接把公司的账户冻结了，我们运作肯定会受影响。”涉一纠纷案的某房地产开发有限公司负责人对法院的做法充满感激。
限购政策出台后，某房地产开发有限公司在未审查业主是否具备购房资格的情况下与李某、陈某等13名业主签订《商品房认购书》，提前销售其公司开发的商品房。因未能按期交付房屋及未能签订正式的商品房买卖合同，李某等人起诉至法院，请求依法解除《商品房认购书》，并要求退还已支付的购房款及其违约金和承担案件诉讼费、律师费及财产保全费用。
巡回法庭法官审理此案，考虑到该案所涉的企业为民营企业，某房地产开发有限公司的银行账号在诉讼过程中经业主申请已被法院进行保全冻结，为了避免出现大量群体诉讼，引发开发商崩盘的现象，法官决定坚持调解优先原则解决纠纷。
“多次组织双方调解协调不下，我们从兼顾各方利益，与业主释明，分析"放水养鱼"的理念，让业主明白只有开发商楼房盘活了，业主们的权益才能得到充分保障。”文昌法院民事审判庭副庭长符娟回忆说，在充分了解民营企业困难、诉讼风险顾虑后，针对性提出由开发商提供相应价值的财产进行反担保以解除银行账户冻结，使得企业正常运营销售房产，并保障后期债务的履行，以及分期付款等建议，最终双方自愿达成调解协议。
“通过运用置换保全物、履行部分义务解封部分房产的模式，成功调解这13宗诉讼标的额共计近1000万元的涉民营企业民事案件，房地产开发有限公司已依调解协议全部自动履行完毕该13宗案件，真正做到案结事了。”符娟介绍说。
据了解，以前的传统诉讼模式中，企业普遍担心因诉讼导致企业形象和经济利益受损，同时，办案周期冗长，司法程序繁琐，致使房地产企业不愿积极主动配合。巡回法庭坚持宜调则调、宜诉则诉、以调为主的办案理念，将调解工作贯穿全程，创新反担保模式释放企业流动资金，确保企业应诉过程中正常经营不受影响，为企业进一步扩大投资营造了法治便利的营商环境。
2019年以来，巡回法庭通过灵活运用反担保模式，帮助2个企业释放被冻结的流动资金近3000万元，为企业投资文昌、扎根文昌提供了坚实信心。
主动跟进全程跟踪
将纠纷化解在诉前
2020年12月，文昌市一小区物业公司负责人来到防范房地产风险巡回法庭撤诉移交的案件344件，“感谢法官为我们化解了多年的纠纷。”该负责人说。
2020年6月，海南某物业管理有限公司向文昌法院移送立案344宗物业服务合同纠纷案件，347名被告均为文昌市某小区的业主。双方因物业管理服务费用而引发纠纷。
面对如此大量的物业服务合同纠纷涌入法院，文昌法院立案庭考虑到大批量案件会一时间增加法院的负荷，且此类案件涉及人数众多，处理不当容易造成社会不稳定因素。文昌法院决定尝试将纠纷化解在诉前。在征求原告的同意后，在立案前将该批案件分流至速裁团队先进行诉前调解。
承办法官组织该院特邀调解员共同进行调解，同调解员一方面引导业主正视双方的矛盾焦点，如果认为物业服务企业违约，造成其损害的，应该向法院主张权利，被告以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，且徒增双方矛盾。另一方面从提升物业服务质量的角度对物业公司进行指导，并将案件处理的法律后果向双方进行剖析，物业公司作出减免滞纳金的让步。最终，该起纠纷得以解决。
“法庭设立后，通过源头治理，在矛盾隐患形成时即介入，专业人员主动跟进、全程跟踪，向当事人传递出问题有人管、疙瘩有人解的鲜明信号，扭转了涉房案件信访不信法、闹得越大解决得越快的错误导向。”文昌法院副院长许环生向记者介绍。
据了解，巡回法庭成立以来，积极与住建部门协调联动合力处置问题，调处商品房、物业管理等涉房地产纠纷，并通过法律服务进社区，促进“纠纷就地解决，矛盾不上交”。
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