业委会：公共事项决策众口难调，难令所有业主满意 业主：公共资金流向不透明，管理不规范 业委会协会：各方对物业相关法律理解不一，致处事有差异 小区自治这盘棋如何下
业委会协会：各方对物业相关法律理解不一，致处事有差异
小区自治这盘棋
本报讯凭借“业主自治”意识而生的业委会本应代表广大业主的利益，为小区的公共建设及管理服务。然而随着业委会排除万难成立进入运营阶段后，业主的质疑声也逐渐涌现，“给了业委会权利，业主反而失去了自主权”、“当业委会与业主不再站在同一条战线上时，小区内公共事项决策也不再公开透明了”等等。近段时间，海口南玻公寓小区部分业主联名申请召开业主大会，欲罢免业委会负责人，进入重新筹组环节。根据民意选出的业委会，为何被贴上了“失责”“失职”等标签。
近日，记者走访海口部分小区业委会运营状况发现，由于小区业主参与公共事务积极性不高、对物业管理条例缺乏专业认识，业委会在实际操作中缺乏明确的规范指导，导致业主与业委会之间矛盾频发，使得小区管理长期处于胶着状态。据海口市业委会协会统计，海口共有2868个小区，其中成立业委会的小区有368个，仅占小区总数的12.8%，处于正常运营状态的业委会仅有200多个。那么业主和业委会产生矛盾，问题到底出在了哪里？面对任重而道远的小区自治之路，业委会又该如何正确使用手中的“权利”，更好地为小区管理及服务？
记者曹宝心文/图
僵
局
召开大会
挪用50万公款理财业主欲罢免业委会
8月14日上午，位于海口正义路的南玻公寓小区召开了一场业主大会，这场会议与平常会议的目的不同，是为了罢免业委会主任与副主任，收回业委会公章，重新筹组业委会而开的。两位面临被业主“罢免”的业委会负责人事先向街道办申请了回避。
为何会有这场“罢免”大会？现场几位业主拿着申诉材料，向记者做了详细解释。据了解，南玻公寓小区于去年7月通过业主大会双过半（根据《海南经济特区物业管理条例》规定，计票原则为建筑面积、业主人数两项过半）投票，选出5名业委会代表，其间一名业委会成员因管理理念不合而辞职，剩下4名成员。有业主认为按照相关的物业管理条例，业委会成员应由5-11名单数人选组成，该小区业委会仅有4名成员，决策权力过于集中，身兼公章管理、出纳、财务等多项职位，属于违规操作。
“小区有拆迁款70多万元，这部分本应是业主的共有收益。今年6月15日，我们要求业委会对公共资金账目进行公示时，才发现他们在未告知业主的情况下，私自挪用50万元公款作为资金理财，遭到业主的质疑后，近期才将资金转回来。这种行为严重侵害了业主的公共利益和知情权。”业主李女士表示，不仅如此，小区内诸多公账明细都未及时进行公示，建设项目也未通过双过半业主同意等等。
李女士介绍，该小区共有567户住户，但仅有不到20%为常住户，因此投票罢免业委会的过程屡屡受阻，真正到场或是参与决策事项的业主也仅在少数。“我们认为业委会和居委会没有尽到通知全体业主的责任，而业委会负责人申请回避，也导致业主大会无法正常召开。”
对话业委会主任
“我们从未贪污和挪用业主一分钱”
记者随后联系了该小区业委会主任李岚。李岚同样收集了相关财务公示资料，对业主提出的质疑一一作出解答。
记者：有业主提出“50万公共资金被用于资金理财”，这是怎么回事？
李岚：我们从未贪污和挪用广大业主一分钱。当初小区清产核资，收回在外账户资金73万多元。为了资金增值，经过业委会讨论（有相关会议记录），我们于去年9月将其中的50万元作为定期型结构性存款存入银行，并非业主说的用作资金理财。今年4月该笔定存到期，本金连带10000多元利息同时转入了业委会账户。
记者：业委会平时在公共资金流向上怎么做公示工作？
李岚：根据小区财务管理制度，我们每6个月进行一次公示。今年6月15日（未到公示期）应业主要求，现场提供公示和银行对账单。业委会在业主查看后，于6月15日至6月22日作了年度及阶段性财务公示，并呈送相关部门。
记者：有业主质疑现有业委会的人数配置不合理，您怎么看？
李岚：业委会曾于去年7月向广大业主发布了《关于增补业主委员会候选人》的公示，当时遴选出4名候选人，但由于业主选举积极性不高，且无意参与公共事务决策，最后便不了了之。但小区的日常管理还要继续，我们只好暂时保留4人组业委会。
记者：如何评价自己在业委会的工作？
李岚：我们做这份工作完全是义务为广大业主服务，未收取分毫利益。但由于缺乏专业的财务知识，在资金使用过程及财务手续上确有不严谨之处，希望业主们能够包容而不是采取对抗的形式。说实话，在不断交涉和应付投诉的过程中，我们也感觉有些疲倦了。
大同街道办：
资金使用不透明是业主与业委会矛盾的根源
大同街道办工作人员表示，南玻公寓小区业主大会召开程序合法合理，未能罢免业委会是由于矛盾对抗升级，业委会负责人依法申请了回避，且现场秩序较为混乱，无法正常主持工作。“若业主召开3次会议业委会代表均未到场，业主可向街道办或住保部门提请自动罢免程序。”至于经济纠纷问题，该工作人员建议业主找第三方审计机构进行鉴定。
该工作人员还表示，公共资金使用不透明是多数小区业主与业委会矛盾的根源，但街道办和社区仅能提供指导和建议，并无执法权，也不具备专业的管理知识予以鉴定。“业委会公章管理下放到街道办之后，并未成立相关的职能部门，也未下派专职人员进行监督管理。大多数工作人员都是兼职管理，导致处理类似纠纷时常常处于被动状态，不仅业务方面衔接不上，在处理小区公共事务时也缺乏相关的规范细则和法律依据。”
乱
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记者从海口市业主委员会协会获悉，目前海口有368个小区成立业委会，能正常运行的仅有200多个，其中四分之一的业委会还时常因为一些矛盾和异议与业主产生摩擦。当初排除万难成立的业委会，如今面临业主的诸多质疑。业主与业委会之间的问题究竟出在哪里？他们希望从哪些方面得到改善？
业主：希望业委会更加专业和规范
声音一：希望业委会管理更加规范化
海口新埠岛一小区业主李先生透露，由于与物业公司存在矛盾，其居住的小区在经历了垃圾满地、管理混乱等长期阵痛后，业主们终于明白成立业委会才是实现小区自治的出路，并于今年3月开始筹备业委会，最终成功成立业委会。
“我们成立业委会的目的就在于重新选聘物业，更好地为小区服务。由于成立过程艰难，再加上业委会代表们承载了业主们的厚望，小区业主对他们的工作也是尽可能地给予最大的理解和支持。”李先生坦言，业委会代表大多为自愿选举的热心人士，专业素质及管理能力多少都会存在参差不齐的情况，以至于管理方面难免出现差错和瑕疵。“我们希望能够更加规范化，但这不仅要依靠业委会自身能力的培养，也需要相关监管部门或机构进行指导和监督。”
声音二：每笔资金流向都应公开透明
海口正义路一小区业主朱先生则认为，小区的公共资金使用及账目公示问题是业主与业委会争议的源头，矛盾升级时业主与业委会之间甚至上升到肢体冲突，街道办、社区居委会、派出所均多次上门协调。
“涉及到钱，大家都比较敏感。作为业委会应当算清账、明算账。每笔资金的流向都应该公开透明，有凭有据。其次要做好相应的服务工作，小区的公共建设和维修均与业主们的生活息息相关，需要引起一定的重视。如果连这些基本的民生问题都处理不好，我们为什么选择你来代表业主的意见呢？”
声音三：应培养物管能力和法律意识
海口凤翔西路一小区业主杨先生则认为，立场不同难免意见不一，业主持有不同意见以至于业委会在进行公共事项决策时难免遭遇投诉和抗议。
“越是众口难调的情况，越能够体现选票双过半原则的重要作用。一个人的意见不代表全体业主的意见，但双过半的票数却可以，这是《海南经济特区物业管理条例》规定的。所以业委会只要做好相关征集和备案工作，就没有什么可争议的。”杨先生认为，业委会做好服务工作的同时，也要培养相关物业管理能力及法律意识，这样在面对突发状况时才能更加游刃有余。
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“业主只有组织起来，才能有效维护自身权益”，道理都明白，但在现实中往往维权阶段的短期组织比较容易，进入日常管理后反而陷入重重困境。业委会代表如何看待这份工作？他们有哪些困惑与诉求？
业委会：疲于应对投诉，法律地位尴尬
情形一：决策难调众口，花大量精力处理投诉
海口耀江花园小区业委会主任陈雷表示，该小区于今年4月30日正式成立业委会，并通过双过半选票选出7名业委会代表。“成立的过程还算顺利，但之后问题不断凸显。”陈雷透露，由于小区业主规模较大，业委会在面临公共事项决策时难免顾此失彼。“前不久，小区内就因为公共区域停车收费制度问题争议不断，业主甚至屡次拨打12345反映，光处理这件事就耗费了业委会一个多月的时间。”
据介绍，该小区共有1336户，入住率不到50%，但公共区域的停车位仅380多个。为规范小区停车管理，保障每户业主都能享受到停车权利，业委会通过制定停车管理制度，优先考虑业主车辆的停放。该制度规定每户业主停第一辆车收费90元/月，第二辆车则要收费150元/月。
“这项规定很快就引起了部分业主的反对，认为我们收取的停车费用不合理。但需要说明的是，成立业委会时，业主双过半选票通过的《小区议事规则》规定，业委会可直接代表业主大会审定相关制度并同意物业公司实施，或经过业主大会、业主代表大会表决后实施。停车费调整是管理制度的一部分，亦可同停车管理制度同时执行。该项决策已通过业主大会的表决，所以并不存在损害业主公共利益的可能。”
情形二：没有法律地位，遇事难为自己“正名”
除此之外，陈雷还透露，业委会不具备相关法律地位，导致在处理一些公共事务上屡屡受阻。“小区内有公共收益部分，涉及与广告商签订合同，有些公司要求开具发票。今年7月份以前，小区只要提供备案登记证明或银行开户证明等就能到税务局代开发票，但之后，税务局却要求业委会必须到工商局进行非营业性组织注册才能开具发票，而工商局表示业委会不是公司，也不是民政局认可的社会组织，只是街道认可的自治性组织，没有办法注册登记。这是客观上难以规避的问题。”
他向记者表示，出现这样的情况，最主要的原因在于海南相关的物业管理条例是2010年修订的，里面有些规定过于滞后和模糊。为了保障业委会能有效运营，小区只能尽可能详细地扩充《小区议事规则》，通过双过半的业主表决通过，让小区的管理有法可依。“但很多时候面临的公共事件是突发的，我们相当于摸着石头过河了。”
情形三：选票统计难，希望落实电子投票系统
去年12月，海口圣地亚哥小区业委会正式备案成立，在运营过程中，多数的困难体现在选票统计上。业委会一名乔姓负责人表示，该小区共有340户住户，入住率达到了90%，其中业主仅占60%，存在部分“候鸟”业主，其他的多为租户及空置房。“由于我们小区的建筑风格为欧式，刮风下雨时屋顶的房檐会掉下水泥块，存在极大的安全隐患。业委会欲向住建部门申请启用专项维修资金，却面临重重困难，审批手续异常繁琐。”
该负责人表示，光是“2/3业主签名同意”这一点就很难达到。由于小区构成性质较为特殊，且常住住户不多，处于不同情景下的业主立场也不同，例如将房子出租或是“候鸟”群体住户对于小区内的公共事项决策就不太积极。其次，由于业主们常年在外，业委会也难以联系和统计。
“但维修确是一个亟待解决的问题，已有很多业主反映小区内经常掉下大片水泥，砸到车辆或是砸伤人都很麻烦。我们希望政府能够适当放宽标准，简化审批程序，更好地实现放管服，让小区业委会能够办上事、办好事。”该负责人还表示，为了更好地统计业主的意见，希望能够加快落实电子投票系统，一站式解决找人难、投票难、统计难的问题。
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海口业委会协会
从4方面加强业委会有效运转
随着城乡社区治理体系建设的深入推进，近两年，海口各小区业委会及筹备组法律法规意识明显加强，但在业委会运行过程中，往往面临一些实际困难。海口市业委会协会会长肖江涛认为，各方对业委会的整体认识需加强，由于街道办、物业及业委会等各方对物业管理领域相关法律法规理解不一，导致在具体操作上差别较大。
首先，他认为应从立法层面，修订和完善相关物业管理条例。“针对业委会成立难的问题可适当降低发起门槛，但坚持双过半原则。针对业委会运行难的问题，划定好各关联方的职权，明确主要责任方以及相关议事细则。如物业拒不执行和交接由谁来处罚，处罚依据是什么？”此外，业委会还应该具有一定的法律地位，由于业委会缺乏统一的社会征信代码，日常工作开展存在诸多不便。
其二，设立电子化办公系统。业委会可通过后台操作完成投票表决、财务公示、资金筹集等相关工作。使事项简约化、表决民主化、公示公开透明化。
其三，针对业主自治组织能力进行专项指导。小区事务涉及诸多法律、财务、工程、规划、设计等方面的专业知识。“问题就在于，业委会作为一个自治组织，其成员只能在现有居住人群中产生，且都是兼职和志愿服务，这就存在极大的不确定性。在这方面，可以探索通过政府购买第三方服务的方式进行供给。”
最后，完善业主自治组织的监督机制。完全自主的选举，必然存在业主自治被投机分子钻空子的风险。肖江涛认为，可以探索对业委会的审计制度，监委会制度等。但需要强调的是，完善监督体系应把握一个原则，即不增加业主自治的运行成本，避免挫伤业主参与业委会的积极性。
记者手记
随着市场经济的发展，各类商业小区如雨后春笋般涌现，社区生活日渐成为人们公共生活的主导。与旧日“各人自扫门前雪”的生活不同，社区生活需要统一的管理和调度。
日前，《深圳经济特区物业管理条例》在深圳市六届人大常委会第35次会议审议通过，明确了共有物业的收益归业主所有，业主大会被赋予法律身份，并可单独开设银行账户或共管账户存入共有资金，同时，还明确了业主及物业使用人的高空抛物责任。该《条例》聚焦社区自治的几个难点，取得关键性突破，无疑是给“小区自治之路”注入一剂强心针。期待海南省将《海南经济特区物业管理条例》修改提上日程。
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