改善人居环境 海口出台“老旧住宅区自主改造指导意见” 小区自主改造可享这些优惠政策

商报全媒体讯（椰网/海拔手机端记者李兴民）9月26日，国际旅游岛商报记者从海口市棚户区（城中村）改造联席会议办公室获悉，《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》（以下简称《意见》）日前出炉。《意见》旨在规范海口老旧住宅区自主改造（下称自主改造）活动，改善人居环境。

《意见》自9月24日起施行，有效期二年，适用于海口市主城区内的老旧小区自主改造试点工作。

何为自主改造？

自主改造，是指老旧住宅区全体业主有意愿，由全体业主作为改造主体，通过自筹资金或自主对外招商合作。根据《意见》及相关规定，经海口市政府批准，依照规划自行实施小区整体或部分拆除重建，享受相关优惠政策的改造模式。

不接受《意见》相关条件的其他自主改造活动，依照有关规定办理，不享受本意见有关优惠政策。

老旧小区怎么认定？

老旧住宅区是指用地性质为国有建设用地，以居住功能为主，因建筑使用年限久，管网设施老化、建筑质量差、存在较大安全隐患、基础设施缺失严重、宜居条件较差且地块相对独立、产权清晰的城市居住区、厂矿生活区。

●房屋以居住功能为主，80%或以上面积的建筑建成使用时间超过25年，确需要通过改造满足住宅规范标准、改善居住条件的。

●房屋以居住功能为主，居住建筑面积80%或以上使用时间超过15年，且建筑物满足相关条件的。

●住宅区整体存在比较严重的综合安全隐患、场地低洼常年涝灾严重或交通及配套设施不全等情形的。

哪种情况享受优惠政策？

●免交市政基础设施配套费

●免征城镇土地使用税

●免征土地增值税

●免收不动产权属初次登记费和不动产他项权利

登记费

●免征印花税

●减免管网增容等经营性收费

改造要求

改造项目需征得100%业主同意

改造项目符合相关要求，在征得100%业主同意后，经所在区政府审查，报海口市政府审批，可列入区政府老旧住宅小区年度改造计划。

单宗土地权属清晰的老旧住宅区自主改造项目，用地规模一般不小于5亩。允许同一实施单位整合相邻产权清晰的老旧小区统一改造，或跨区域对多个产权清晰的老旧小区统筹安置、整体测算、按规划要求改造。

规划要求

承接政府公共设施用房可增加容积率

原则上新建建设规模应不超过符合《意见》规定的拆除改造建筑面积的3倍，且改造项目住宅容积率原则上≤3.5，涉及商业配套建设的可在3.5容积率基础上按不超过30%上浮。

对有条件承接政府需要安排的公共服务设施用房的改造项目，在规划可行的前提下，可适当给予增加容积率，按提供公共服务设施用房的2倍面积补偿。公用服务设施建设完工后应无偿移交给政府相关部门。

土地和房屋

可通过土地使用权交易作价入股等方式流转土地使用权

《意见》规定，符合情形的老旧住宅区，业主和实施单位可通过土地使用权交易、作价入股等方式流转土地使用权，因土地使用权流转产生的税费，需要缴交的部分，由双方按规定承担或另行协商处理。涉及改变土地用途、增加容积率、延长使用年限需要缴交的相关费用按国家和省、市有关规定办理。

老旧住宅小区项目建设用地属于国有划拨类型的，由现状不动产所有权业主向市土地管理部门申请，结合现行规划条件评估，通过补缴土地出让价款方式调整为出让地。

属于政府单位、国有资产，土地证载用途属于非居住用地，实质上已经部分或全部建设住宅的，可根据住宅房屋使用现状，在厘清国有资产后，根据住宅房屋产权证登记用途，可向相关部门申请，将住宅所占的土地调整为居住用地，涉及划拨土地转为国有出让用地的，补交土地出让金。

购买完全产权并补足房款，职工拥有100%房屋产权

《意见》规定，改造项目涉及国有企业、政府资产性质的划拨、出让建设用地，以及除房改房、集资房之外的房屋，均按国有资产认定。

（1）职工原经省或市房改办批准按完全产权购买单位公有住房，已按省或市房改办核定房价款额缴交了部分房价款但经产权单位同意并由职工补足相应房价款的，视为职工拥有100%房屋产权。

（2）职工原经省或市房改办批准按部分产权购买单位公有住房，且已按省或市房改办核定房价款额交清相应房价款项的，职工向原产权单位缴交单位部分产权按现房屋类似房地产市场评估的价款后，视为职工拥有100%房屋产权。

（3）职工原所购单位公有住房未经省或市房改办批准，但职工已按房改政策缴交了全部房价款，产权单位同意放弃产权的，视为职工拥100%房屋产权。

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