“糊涂账”如何变“明白钱”？ 如何监督小区公共收益支出，专家为您解答
本报讯小区公共收益如何才能做到公开透明？业主如何收回这些权益的支配权？物业服务企业不公示小区公共收益的账目，业主能否拒绝缴纳物业费？记者邀请了海口市业主委员会协会会长肖江涛、海口市住房和城乡建设局相关负责人、海南瑞来律师事务所律师李娇进行解答。记者符小霞
业主该如何收回公共收益？
问：业主该如何收回公共收益？
肖江涛：小区物业主要是通过服务收取物业费。公共收益在扣除固定成本后，剩余的理应返还业主。对于没有业委会的小区，业主应尽快成立业委会，学习相关法律法规，了解清楚应该依据哪些途径合理收回小区公共权益支配权。然后请审计公司到小区进行“摸底”、清查，如果小区之前没有账单，也可以根据停车场流量和电梯广告市场行情估算往年的公共收益。
如何避免小区公共收益成“糊涂账”?
问：如何避免小区公共收益成为一笔“糊涂账”？
海口市业主委员会协会会长肖江涛：因为小区地面停车场、电梯广告费，不属于单个业主，而是属于全体业主的公摊的成本。小区业委会成立之前，每个业主个体无法主张支配公共权益。所以多数小区的公共收益都缺乏公示和监管。所以业主要求物业公布小区公共收益的账目，大部分物业都会以此理由拒绝，导致小区公共权益成为一笔糊涂账。据了解，部分物业可能存在做A、B账的行为，或是根本没有记账。业主个人可能不熟悉相关法律、条例，所以，这笔客观的收入到底有多少，又用在何处，很多小区的业主并不知情。
如何让小区的公共收益公开透明？除了要求物业公司公开物业收费及支出的账目外，还应该规范物业管理。小区从交房开始的公共收益，物业应该定期向业主或街道办公开，而且需第三方介入审查、监督。业主入住后，应推进小区业委会成立，以监督物业。这样，才能使小区的公共收益一定程度上公开透明。
小区公共收益如果得到合理使用，物业纠纷减少，还可以用于修缮小区老化的公共设施。如今海口第一批商品房也出现老化，没有维修资金的小区可以将公共收益盘活，用于小区环境进行升级改造。
物业不公示公共收益业主能否拒交物业费？
问：小区物业多年来从没公布公共收益，业主是否可以拒绝缴纳物业管理费，或少缴物业费呢？
海南瑞来律师事务所李娇律师：小区的公共收益系全体业主共有，小区若尚未成立业委会，物业公司应当按照要求保管小区公共收益，公共收益的收支应当定期公示，业主对此可进行监督。
同时，业主应及时成立业主委员会行使业主的权利。如发现物业公司有损害业主利益情形时，可依法保护自己的相应权利，但不能因此不缴纳物业费。
物业公司与业主之间是物业服务合同关系，物业公司按照合同约定提供了物业服务，业主也应该按照合同约定缴纳相应的物业费。小区的公共收益属于全体业主共有，但是公共收益与物业公司的服务无关，只要物业公司的服务没有达到根本性违约的程度，业主不应以此为由拒缴物业费。
问：物业公司不公布小区公共收益是否属于根本性违约？
李娇：首先业主需要提供证据证明小区物业多年未公布小区公共收益账目的事实，由法院判决。如果法院认为不公布小区公共收益属于根本性违约，业主可以以此为由拒交物业费。
物业引进广告能否参与分成？
问：如果小区广告是由物业引进，物业公司能否参与分成？物业公司对于小区停放车辆也起到了管理服务作用，能否参与分成？
海口市住房和城乡建设局相关负责人：按照物权法规定，公共部位出租收益应当归业主所有。但是这部分的公共收益如果存在一定的成本，业委会可以委托物业公司对小区公共部位进行出租，对于小区公共收益分配，业委会可与物业进行协商并签订合同，进行规范处理。
此外，小区公共部分收益收入至少每半年公布一次。除去物业管理的成本后，剩余款项应由业委会支配，如果物业公司提供的服务成本不是很高，则不应当收取过高的服务费。
民法典
原文
【第二百八十二条】
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
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