海口老旧小区自主改造两大主要难题待解难以达到100%业主同意 商品住宅用地提高容积率难 部门：正抓紧研究解决问题的方案
新海南客户端、南海网、南国都市报9月25日讯（记者党朝峰王康景孙春丽石祖波文/图）老房换新房是百姓的美好愿景。记者从海口市住建局了解到，海口启动自主拆除新建程序的老旧小区已有12个，小区存在问题大多为设施设备老化、漏水、卫生环境差等。目前这12个小区自主改造进展情况不一，主要卡在不能按要求取得100%业主同意和增加容积率两个问题上，针对上述问题，相关部门正在研究讨论，争取尽快完善配套政策，实现百姓愿景。
海云鞋厂宿舍
卡在增容无法动工
支持改造的1/3住户已搬离
近日，记者走访海云鞋厂宿舍看到，相比周边新建小区，海云鞋厂宿舍房屋十分老旧。小区300多户，有59户住的是20世纪80年代建的楼房，其他大部分住户住的是瓦房或平房，甚至有的是搭建的房子。
业主代表黄忠勤介绍，小区所在位置地面比周边新建小区低两米，一下雨就积水，深的时候积水有一米多深，住在这里非常难受。
2019年下半年，在街道办等部门指导下，改造事宜进展顺利，计划年底正式启动改造。然而，由于与有关政策抵触，动工计划搁浅。
“我们小区占地面积23.8亩，因为有一条市政规划路穿过，小区的可使用面积减少为不到20亩，如果要满足343户回迁住户的房子，容积率就必须超过规划的2.0。”黄忠勤说，“从2006年提出扩容，至今经过多次集体诉求，都没有通过审批，无法进行改造。”
“我们小区处于繁华城区，但我们小区环境太差，生活不舒适，希望尽快出台配套政策，支持我们自主改造，重建美好家园。”一位业主说。
恒福居安置小区
100%业主已同意
但因土地问题陷入僵局
在海口恒福居安置小区，记者看到这里有大量老旧楼房，设施设备老化，小区内的绿化带被车碾压成泥。“早应该改造了，2017年就开始讨论这件事，大家都同意改造。”小区业主告诉记者，改造的事尽管启动得早，但至今还没有实质进展。
记者在该小区看到，开发商恒福居房地产开发有限公司早先设置的棚改办公室周边张贴了小区改造的总体方案，根据方案，将把生活配套设施齐全、交通便利的两个区块作为棚改居民回迁安置区，棚改项目建设周期为三年。
然而，改造方案张贴已久，小区目前仍然没有比较实质性改造动作。“我们小区于1996年建成，一共有45栋楼共1532户，有些楼房已经被鉴定为危房。2017年12月小区开启自主改造工作，当时我们协助开发商征求小区业主意见，100%的业主都同意改造，但因为和另外一个小区恒福居申海花苑存在土地分割争议，迟迟没能落实下来，项目没能开展。”恒福居安置小区物业经理说。
“这是历史遗留问题。20世纪90年代这里作为回迁房小区，中间因为开发商资金问题中断过一段时间，后来新公司接手续建，安置小区落成，但只占原来规划为一个项目地块的一部分，另外一部分则用于开发商品房，也就是现在的申海花苑。这两个小区虽有物理隔离墙，但仍处于一个地块，没有划分红线。”恒福居房地产开发有限公司有关负责人表示，因为这个问题，安置小区的自改工作难以开展。
记者从海口市美兰区征收局有关人员处了解到，恒福居安置小区的自改工作和相关文件报告，区里已经上报市里，但主要还是因为土地问题没有解决，暂时没有进展，美兰区国土部门目前正在研究如何划分土地红线的问题。
海房新村
已有95%业主签约同意
但还未达政策规定要求
海房新村位于美兰区海甸二西路，建于1992年，住宅面积共计38405平方米，总户数233户。
目前，小区90%以上建筑使用时间超过27年，小区的抗震、消防、建筑质量均达不到现今住宅规范要求。且发电、配电、蓄水、给水等设施设备和基础配套缺失严重，部分地基下沉导致部分建筑分结构变形。
为改善该小区居住条件，2019年4月，该小区业委会向海口市住建局递交自主拆除改造申请，目前，该小区233户业主中已有211户签约同意改造，同意率达95%。
海房新村小区拆除后，投资企业将按照现代小区建设标准重新建设，不仅小区住宅楼改建为高层建筑，小区内还将增建商业用房。
“目前小区改造距离政策规定的100%业主同意还差5%，希望出台配套政策，尽快实现改造。”海房新村小区改造实施单位相关负责人说。
嘉兴园小区
两住户打产权官司
无法达到100%业主同意
“一下大雨，小区就会积水……”提及嘉兴园小区现状，该小区业主张女士直摇头，该小区共有两栋楼房，层高8层，共计48户业主，没有安装电梯。
“小区地势较低，比临近的海交路和海盛路都要地，几乎每次下大雨，小区内都会积水。”一些业主反映，由于年代久远，小区设施老旧，很多住户家里的窗户锈迹斑斑，由于墙体潮湿，未做好防水，还时常有外墙角料脱落。
据了解，秀英区嘉兴园小区现居住的业主绝大多数同意改建，仅有两户因为购房时签订了购房合同，但一直未及时办理房产证，导致这两户业主所居住房屋的产权证仍在原开发商手上，这两户长期居住在小区的业主也表示同意改造。目前，涉事业主正在打官司维权，待产权争议解决后，项目才能正常推进。
“原则上，小区自主改造需要取得100%业主的同意。”海口市秀英区房屋征收局相关负责人姚先生介绍，该小区业委会自主委托第三方公司组织申报，已经报海口市资规局审批，下一步，将继续推进包括项目规划设计、可研方案的申报审批等程序。政府部门主将做好监管，对开发商的资质、资金、程序合规等方面进行监管。
海南国兴中学教职工宿舍
100%住户已签约同意
正在完善设计和安置方案
琼山区海南国兴中学教职工宿舍，建于1989年，总户数128户。经历30余年的风雨洗礼，教职工宿舍出现了设施破损严重、设计规划不合理、功能配套不全等问题。
海口市琼山区征收中心工作人员吴先生说，2019年，该小区业委会向海口市住建局递交自主拆除改造申请，经过一年多的动员，业主全部签约同意改造，同意率达100%，目前正在完善设计和安置方案，他们希望将教职工宿舍楼每栋加盖至15层，开工时间还未定。
海南国兴中学教职工宿舍项目相关负责人徐先生告诉记者：“大多数人赞同改造，只有个别教职工担心没有结果。在我们做了大量工作后，大家也都非常配合。”
部门说法
将抓紧完善相关方案推进老旧小区改造
谈及老旧住宅区自主改造工作推进的阻碍，海口市住建局相关负责人介绍，目前难解决的主要是改变容积率的问题，还有业主意见难统一、改造想法不一，难以达到规定的100%。
据记者了解到，2018年2月份，《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》（琼府〔2018〕3号）文件第二十一条规定，加强容积率变更管理。土地使用权人应当严格按照土地有偿使用合同约定的容积率开发利用土地。禁止商品住宅项目用地提高容积率。
“我们正在和省里、市里有关部门沟通，尽快解决海口老旧小区自主改造土地增容问题，希望能尽快出台解决方案。”海口市资规局相关负责人说。
此外，海口市住建局已公开征求意见，对原有的政策条款做了修改，老旧小区自主改造不再需要征得100%业主同意，三分之二以上业主同意即可。“目前征求意见的程序已经走完，我们正在结合市民反映的意见进行梳理研究，争取尽快修改完善后报市政府通过。”住建局相关负责人说。
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