海口12个小区进展快慢不一，相当一部分小区工作推进不畅老旧小区自主拆除新建须破两道“坎”
■本报记者张期望
近来，海口市海甸岛海房新村小区自主拆除新建项目负责人杨刚心情越来越好，该项目233户业主中仅剩的未跟投资建设方君拓投资有限公司签约的6户业主，在小区业委会大力宣导下已基本同意签约。跟其他自主拆除新建的小区相比，海房新村小区自主拆除新建工作算得上是较为顺利。
目前，包括海房新村在内，海口共有12个小区启动了自主拆除新建工作程序。海南日报记者在走访中发现，由于“住宅容积率”和“100%业主同意改造”两硬性要求，除海房新村等少数几个小区自主拆除新建工作开展顺利外，相当一部分小区工作进展并不理想。
推进工作须三方齐心协力
“为老旧小区业主自主改造叫好”“为建设新的文明美好家园尽己所能”……眼下，尽管小区拆除工作还未正式启动，但海房新村小区内，已经挂满自主拆除新建工作宣传标语。
“目前工作进展，比我们的预期要好。”杨刚称，2018年年底，君拓投资有限公司来到海房新村小区考察，了解该小区业主是否有意向自主拆除新建。通过摸排，他们发现小区业主早已不满意小区的状况。
海房新村位于美兰区海甸二西路，建于1992年，占地面积26.26亩，共计有8栋别墅，5栋8层的商住楼，总户数233户。由于当初建设工艺相对落后等原因，小区的抗震、消防、建筑质量均出现不同程度的问题。小区发电、配电、蓄水、给水等设施设备和基础配套缺失严重。
“我家在7楼，83岁的父亲每次下楼都要两个人抬下来。”今年60岁的小区业委会副主任吴坤昌说，他自己都很难一口气爬上楼，更不用说和老伴一起抬着父亲上下楼了。
正是因为如此，2019年4月份，在君拓投资敲定赔偿方案、拆除新建规划方案后，联合该小区业委会召开业主大会，不到两个月就有30%业主跟该公司签署了自主拆除新建协议。到了2019年年底，该小区已有70%业主签约。
“业主意愿强烈，业委会大力配合，我们尽最大力度让利，这是海房新村小区自主拆除新建工作能够顺利开展关键所在。”杨刚表示。
部分小区业主意见难统一
杨刚的话在离海房新村不远的万福新村得到印证。尽管同属于启动自主拆除新建工作程序的小区，但在万福新村内，不仅未见任何关于宣传自主拆除新建的横幅，很多小区业主根本不知晓小区已经启动自主拆除新建程序。
“业委会内部意见不统一，业主意见更分散。”该小区业委会主任王元发称，对于自主拆除新建，小区绝大部分业主是支持的。小区自主拆除新建工作开展不顺利，主要原因是业委会内部矛盾重重，至今都还未谈好进驻改造的公司。
类似的情况也发生在海口恒福居小区。由于建筑质量问题，该小区早在3年前就列入海口棚改计划，但部分业主拒绝签约，导致该小区棚改计划无法实施。为防止该小区房屋因质量出现事故，争取早日改造好该小区，今年上半年，海口把该小区列为自主拆除新建小区。
恒福居小区物业管理处相关负责人称，不管是之前棚改方案，还是现在推行的自主拆除新建工作，进展缓慢的最重要原因是业主意见不统一。“既然是自主拆除新建，肯定需要业主参与到该项工作，并牵头推动这项工作，否则，不管是哪家公司投资该项目，也无法发动业主参与签约。”
着力破解两大难题
“一些小区自主拆除工作进展不顺利，主要是两大原因导致的，一是对现有住宅容积率要求，二是要求业主100%同意后才能开始改造。”海口市住建局旧城改造科相关负责人表示，经过他们调查，这两道“坎”亟须破解。
根据2019年颁布的《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》（以下简称《意见》）要求，自主拆除新建小区项目住宅容积率原则上≤3.5，涉及商业配套建设的可在3.5容积率基础上按不超过30%上浮。如果根据这一项规定，很多参与自主拆除新建小区项目的公司会亏本。
该负责人表示，如果没有利润可图，根本无法引进社会资本参与到这项工作中来。以海房新村为例，该小区目前的容积率为2.7，如果仅增容至3.5肯定会亏本，只有增容至4.2，参与改造的君拓投资有限公司才会有10%的利润。
《意见》还要求，改造项目须征得100%业主同意后，才能开始实施改造计划。不同于政府主导的棚改项目，自主拆除新建项目的拆迁工作需要业主和参与改造的社会资本两方负责。
“这项规定不突破，会导致很多小区无法开展自主拆除新建工作。”杨刚说，除了做好宣导工作，或通过法律途径，同一小区的业主无法采用其他方式动员其他业主签约，“不是所有小区都有海房新村小区这样的业主委员会的。”
值得关注的是，根据相关调查和自主拆除新建工作开展的实际情况，目前海口市住建局正在起草新的法律法规，破解上述的两大难题，推动海口自主拆除新建及老旧小区自主改造工作。
（本报海口10月11日讯）
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