1月1日起，部分存量个人房贷利率迎来重新定价 选择挂钩LPR的可享受下调15个基点带来的月供减少 百万房贷每月 可少还近90元

本报讯进入2021年，不少正在还房贷的购房者们迎来了一波利好。受益于LPR（贷款市场报价利率）浮动利率的下行，1月1日起，部分存量个人房贷利率迎来重新定价，享受下调15个基点带来的月供减少。选择LPR定价方式的房贷一族欣喜地发现，自己的月供减少了。以100万元贷款、30年等额本息为例，进入新一轮重新定价日的购房者，月供可减少90元左右。

虽然不少购房者都陆续收到了月供下调的“惊喜”短信，但大部分人对房贷利率的变化仍是一知半解，选择LPR定价方式后的房贷利率如何计算？浮动利率对公积金贷款是否有影响？未来的LPR浮动利率趋势如何，还会持续走低吗？如果LPR上行，还能转回固定利率吗？为此，记者也采访了海南省银行业相关专业人士。记者林文星

房贷利率完成批量转换，与LPR挂钩

“我是1月2日收到的银行短信通知，房贷利率下调。我算了一下，从下个月起每月还款额减少了20.05元。”家住海口的林先生近日收到了贷款银行的短信通知。

他的房贷中有25万元是25年期商业贷款，1月1日起这部分房贷的利率已经“悄然”调整，“年利率从5.39%下调到了5.24%。”林先生通过网上银行查看贷款详情，发现了这一变化，但具体是如何计算的，他并不是很清楚。

实际上，房贷利率和月供的变化来源于定价基准的转换。2019年10月8日起，新发放的个人住房贷款定价基准从贷款基准利率转换为LPR。此前已购房者的存量房贷，也在2020年3月至8月启动定价基准转换工作。原先按照固定利率办理的房贷，可自主选择是否转换为LPR定价方式。对于未自主转换的存量房贷，工行、农行、中行、建行等多家银行在2020年8月底前进行了批量转换，也就是统一转换为LPR定价。

林先生在交通银行办理的房贷，去年也已进行了批量转换，“因为对LPR定价方式并不了解，所以去年并没有进行自主转换。但从转换后的情况来看，至少现在月供是减少了，目前来看是件好事。”

房贷利率按去年12月5年期LPR重新定价

采取LPR定价方式后，房贷利率的计算方式为LPR+基点。LPR是市场化浮动的，根据各代表性银行的报价每月调整一次。而基点是固定不变的，根据央行的解释，商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。简单来说，就是购房者原贷款时的利率减去2019年12月的LPR（4.8%）。由此，LPR+基点即可得出购房者的房贷利率。

以林先生为例，他2017年11月份办理房贷时的利率为人行基准上浮10%，即5.39%（4.9%×1.1得出）。转换为LPR定价方式后，房贷利率从1月份起将根据2020年12月21日公布的最新一次5年期LPR利率4.65%重新定价，而基点为5.39%-4.8%=0.59%，即59个基点。那么，林先生现在的房贷利率即为4.65%+0.59%=5.24%。相比于转换前的固定利率，林先生2021年的房贷利率从5.39%下调至5.24%，因此月供会相应减少。假设贷款100万元、30年等额本息还款，约定每年1月1日为重定价日的购房者，自2021年1月1日起将减少八九十元的月供。

根据不同购房者办理贷款时利率的不同，基点有正有负，但对于单个购房者来说，不论原来房贷利率是基准利率上浮还是下浮，其基点是固定不变的。

今后月供变化取决于LPR变动趋势

对于选择LPR定价方式的购房者来说，今后房贷利率的变化仍然取决于LPR的变动趋势。根据央行此前解释，如果认为未来LPR会下降，那么LPR定价方式会有优势；如果认为未来LPR可能上升，那么固定利率就会有优势。根据LPR定价方式计算，其上升和下降可参照2019年12月的LPR（4.8%）为标准，“未来如果LPR高于4.8%，那月供会比固定利率时多，反之月供就会减少。”

“虽然LPR每月公布一次，但一般商业贷款的利率浮动周期是12个月。因此，房贷利率也是每年才调整一次，购房者主要关注其重新定价日前最近的LPR值即可。”中国银行海南省分行贷款业务相关负责人表示，由于多数购房者选择的是1月1日为重新定价日，对于这部分购房者来说，今年是他们房贷利率转换为LPR定价方式后的第一年。受益于LPR下行，购房者月供会减少，但并不意味着以后每年的月供都会减少，“还是要视LPR变动情况而定。”

LPR分为1年期和5年期以上两个品种，由于绝大多数房贷周期较长，多参照的是5年期以上LPR。而从近年来5年期以上LPR的变动趋势来看，下行速度较缓。业内人士分析，“宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性”，LPR报价有望保持总体稳定，对于购房者来说，月供也不会出现太大幅度变化。但是，未来二三十年利率是否一直保持低息，无法准确预测。

据了解，对于经批量转换后的购房者，如果对转换结果有异议，可通过相关渠道自助转回固定利率，或与贷款经办行协商处理。目前，部分银行仍然提供自助转回服务，购房者如何可根据自己的判断，选择是否转回央行基准定价的固定利率。需要注意的是，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

公积金贷款利率仍按原定利率执行

海南省银行业相关人士介绍，存量贷款中不同购房者还款方式分为等额本息和等额本金。当贷款金额一定的情况下，转换为LPR定价方式后，两种还款方式月供都会减少。“因为月供取决于贷款利率，当前LPR定价方式下贷款利率下降，那无论何种还款方式，月供都是减少的。”

不过，调整完LPR利率后，也有一小部分人出现月供微升的现象。因为通常贷款利率是年利率，按照国际惯例，年利率对照的是360天，即按照每月30天计算利率。而按照新的LPR定价方式，则当月是按照实际天数进行计息，比固定利率时多了一天的利息。因此，可能出现利率下降所带来的利息降幅，抵不上多增加的一天的利息的情况，月供就不降反增了。但这种情况下个月就会降下来。

此外，有不少购房者原先办理的是商业贷款+公积金贷款的组合贷款。转换为LPR定价方式后，其中公积金贷款部分不受影响，仍然按原定公积金贷款利率执行。当前仍然按2015年10月24日调整并实施的公积金贷款利率执行，5年以上公积金贷款利率3.25%；五年及以下公积金贷款利率为2.75%。

新闻推荐

别以为他们只会跳广场舞 记者海口走访发现，不少中老年人走进健身房花钱“买”健康

60岁陈海祥在健身房举哑铃（受访者供图）59岁卢阿姨在健身房锻炼时自拍（受访者供图）本报讯说起中老年人健身，不少人的脑海中...