五指山一业委会擅自决定出租山庄游泳池被业主起诉 法院撤销签订协议的决定
■本报全媒体记者吕书圣
家住五指山市某避暑山庄的业主陈先生近日把业委会告了，原因是小区业委会出租小区游泳池时，他作为业主却一点都不知情。他请求法院撤销业委会作出签订《避暑山庄游泳池托管运行合同》《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》的决定；撤销业委会与他人签订的《避暑山庄游泳池托管运行合同》《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》。法院最终支持了他的第一个诉求，撤销了业委会签订托管泳池合同的决定。但由于他没有撤销合同的主体资格，第二个诉求未得到法院支持。
案情：
业委会未经业主大会擅自出租小区游泳池
陈先生是某避暑山庄小区的业主。陈先生认为，小区游泳池归属避暑山庄全体业主所有，业委会做出签订《避暑山庄游泳池托管运行合同》《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》决定，并最终与黄某、赵某签订相关合同，应事先召开业主大会由全体业主进行表决。而业委会并未召开业主大会，就擅自决定签订协议出租给他人经营，侵害了全体业主的合法权益。2020年4月，他起诉至五指山市法院，要求撤销业委会作出签订两份合同的决定和撤销业委会与黄某、赵某签订的两份合同。
业委会辩称，避暑山庄小区游泳池年久失修，自房屋交付至今泳池就未正常开放供业主使用过。因前期物业公司对泳池长期缺乏养护及管理，在长达十年的时间里泳池早已破烂不堪，臭气熏天。对此，小区业主要求恢复泳池正常使用的呼声非常之高。业委会在与新物业公司沟通之后，新物业公司表示需要动用维修基金来对泳池进行重建。因启用维修资金门槛较高，业委会为尽快使业主能正常使用上泳池，通过“招商引资，借鸡下蛋”的方式才与黄某、赵某签订了泳池托管合同。虽未召开业主大会，但在业主大会闭会期间，业委会为了业主的利益，代表业主与黄某、赵某签订了泳池合同与补充合同，没有侵犯业主的权益，所签订的《避暑山庄游泳池托管运行合同》《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》合法有效，不应被撤销。
黄某、赵某称，不同意原告的诉讼请求，同意被告的答辩意见。原告业主是否身份需要法院去核实。根据原告证据，陈先生没有超过半数业主的授权，无权代表全体业主起诉，不是适格的原告。另外，认定合同效力无效必须有法定事由和程序，即使陈先生身份适格，他们与业委会签订的两份合同也是合法有效的。
法院判决：
撤销业委会做出签订托管合同的决定
法院审理查明，2019年2月25日，避暑山庄业委会与黄某、赵某签订合同，约定避暑山庄业委会委托黄某、赵某运行管理避暑山庄小区游泳池区域、泳池附属建筑物一楼舞蹈室、二楼监控室、三楼部分约160平方米。2019年4月16日，避暑山庄业委会又与黄某、赵某签订合同补充协议，明确双方在原合同基础上，约定在游泳池北部入口处两侧修建148平方米的男女更衣室，在游泳池南侧修建160平方米的休息室等。2019年11月2日，陈先生通过业主微信群得知，业委会未经召开业主大会，与第三人签订《泳池托管合同》《泳池托管合同补充协议》的事实。
法院认为，陈先生作为案涉小区的业主，其认为业委会与第三人签订的合同侵害其合法权益，有权行使撤销权并诉讼维权。小区泳池托管事项关系到小区全体业主的共同利益，山庄业委会做出签订该两份合同的决定，应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。避暑山庄业委会在做出签订案涉两份合同的决定前未经召开业主大会，损害了业主的权利。本案中，根据案涉两份合同的内容可以确定不是业委会放弃到期债权或无偿转让财产的行为。而陈先生既非案涉两份合同的当事人，亦非业委会的债权人，不具备要求撤销业委会与第三人签订的案涉两份合同的主体资格。
最终，五指山市法院判决撤销五指山市避暑山庄业主委员会做出的与第三人黄某、赵某签订《避暑山庄游泳池托管运行合同》《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》的决定；驳回了陈先生要求撤销业委会与他人签订的《避暑山庄游泳池托管运行合同》《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》的请求。
律师说法：
业委会越权决定未经业主大会追认当属无效
《物业管理条例》第十一条规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《海南经济特区物业管理条例》第九条第八款规定，利用共有部分进行经营及所得收益的分配和使用，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。海南威盾律师事务所律师李鲁南表示，通过以上法律规定可见，没有业主大会授权，业委会无权擅自签订合同处置业主共有产权的东西。
李鲁南表示，避暑山庄游泳池，归包括陈先生在内的避暑山庄全体业主所有，避暑山庄业委会做出签订《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》决定，并与黄某、赵某签订的《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》，应事先召开业主大会由全体业主进行表决。
避暑山庄业委会并未召开业主大会，就擅自决定签订游泳池托管运行合同和补充协议。避暑山庄业委会做出了签订《避暑山庄游泳池托管运行合同》《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》的决定，侵害了原告的合法权益，应予以撤销。
李鲁南认为，按照合同法有关规定，业主委员会越权的决定和对外签订的协议因未经业主大会追认，应当属于无效。法院虽然最后未支持撤销业委会与他人签订合同，但在第一项判决中撤销避暑山庄业主委员会作出的与第三人黄某、赵某签订《避暑山庄游泳池托管运行合同》《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》的决定；该撤销的判决主文中表述了协议中的具体内容，撤销后该协议的相关内容不具有法律效力。
李鲁南介绍说，《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销”。
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