五指山市山水绿世界小区业主：物业单方面对车库定价收费部门：涉事地下车库属社会资本全资设施，由经营者按市场价自主收费律师：业主如对主管部门认定的事实有异议，可提起
连日来，家住五指山市山水绿世界小区的业主张女士向新海南客户端、南海网、南国都市报“直通海南省网上督查室”栏目反映，该小区存在一些不合理情况，包括未经与业委会或者业主商议，单方面按照240元/月的价格定价收取停车费，而且存在管理不善导致消防通道被挤占等问题。
业主对此进行投诉，五指山市市场监督管理局答复业主称，涉事小区地下车库属社会资本全额投入的停车设施，按市场调节价收费，由经营者自主制定。但业主张女士等人质疑五指山市市场监督管理局回复中的认定内容不符合事实。
该小区物业公司相关负责人答复称，地下停车场收费按市场价收费，物业已通知业委会，但并未达成一致。地下车库的使用权归开发商，此前已经连续10年免费给业主使用，不会一直免费。
由于业主对部门答复内容中认定事实存异议，双方对规章条文的理解也有争议，律师建议业主向上一级行政机关提出行政复议，或通过其它法律途径解决。
新海南客户端、南海网、南国都市报记者石祖波文/图
业主质疑：
物业单方对地下车库收停车费
部门相关认定内容不符合事实
张女士反映，去年年初，五指山市山水绿世界小区通过网上投票选举成立了业委会。后来有业主认为选举程序不合规定，提出了反对，并起诉到法院，截至目前二审尚未作出判决。就在这种情况下，小区物业公司未经与业委会和多数业主协商同意，今年年初以240元/月的价格，单方定价开始收取地下车库的停车费。
张女士质疑，由于小区地上停车位一直以来都是免费停车，地下停车位突然开始收费，很多业主为了省钱，都把车停在地上，尤其是今年年初，小区车辆较多，很多车挤占了小区消防通道。
“我们小区属于"候鸟"型小区，很多业主冬季比较集中，停车也都集中在冬季，小区停车收费，业主并非一概反对，但是，物业公司未经业委会和多数业主的同意，就单方面宣布收费，属于程序不合理。”张女士认为，按照《海南省车辆停放服务收费管理办法》等相关规定，小区内部的停车位收费应该与业委会或者业主协商，而非单方面宣布收费。
张女士称，一方面，物业对地下车库的停车位突然收费，且收费标准过高；另一方面，地上的空地停车不收费，造成地下停车位大量空置，小区地面因乱停车出现拥堵。
张女士认为，按照《海南省车辆停放服务收费管理办法》（琼价费管〔2017〕158号）第六条第一款第四项，以及第八条的相关规定：具有议价条件的居民小区配套的停车设施收费要与业委会或业主商量才可定价收费。但物业却未经业委会同意，就开始擅自对地下车库设卡收费。
物业回应：
收费已通知业委会和业主
但双方未达成一致
针对张女士投诉的情况，6月10日下午，记者联系到涉事小区物业，一名自称该小区物业公司的物业经理于先生对有关问题进行了答复。
于先生表示，根据小区商品买卖合同等相关合同的约定，地下车库的使用权归开发商，开发商起初为了房产销售，地下车库已经连续10年免费给业主使用，但以前免费不代表会一直免费。物业公司已经向开发商方面交了（地下车库的）租金，正常收取停车费，也是按照市场价格来办。
“目前，地下车库的收费标准，临时单月收费按照240元/月收取，包年的收费则每月按200元收取。”于先生表示，针对地下停车场收费一事，物业公司已经通知业委会和部分业主，但并未达成一致，业委会此前的意见是地上地下停车都不应收费。
此外，针对业主投诉消防通道被挤占的情况，于先生说，不排除出现这种情况，但并不常见，整个小区有地下停车位400个，地上停车位70至80个，最近整个小区全部停车量只有三四十辆，冬季个别时候才出现地上车位紧张。同时，由于小区地下停车位是从2021年1月1日通知开始收费的，而小区此前10年一直免费停车，临时通知开始收费，导致很多业主不适应。
部门答复：
涉事车库属社会资本全资设施
物业可自主按市场价收费
连日来，小区业主张女士等人对小区物业单方面定价收取停车费一事，投诉到五指山市市场监督管理局。该局认定，五指山市山水绿世界住宅小区的地下车辆停放设施，属于社会资本全额投入的停车设施，张女士等业主质疑该认定不符合事实。
五指山市市场监督管理局就相关问题答复称，该小区地下车辆停放设施认定为社会资本全额投入的停车设施，是以《海南省五指山市人民法院调解书》(202099001民初150号)、《商品房买卖合同》等为依据。
此外，依据《海南省车辆停放服务收费管理办法的通知》相关规定，社会资本全额投资建设的停车设施、车辆停放服务收费实行市场调节价，其收费标准由经营者自主制定，但经营者应当严格执行落实明码标价制度、在经营场所显著位置设置统一标价牌、标明定价停放服务收费定价主体、收费标准、计费方式、收费依据及投诉举报电话等内容，广泛接受社会监督。
此外，对于该小区是否属于具备议价条件的居民住宅小区，需要等人民法院二审判决该小区业主委员会的合法性后方可认定。
律师建议：
对小区地下车库性质双方存争议，业主对主管部门认定的事实有异议，可以提起行政复议或诉讼
《海南省车辆停放服务收费管理办法》（以下简称《办法》）（琼价费管〔2017〕158号）第六条第一项，车辆停放服务收费按下列情形（停车设施）分别实行市场调节价，其中：第1种情形明确“社会资本全额投资建设的停车设施”，第4种情形明确“具备议价条件的居民住宅小区配套的停车设施”。该小区地下车库属于哪种设施？
海南大弘律师事务所汤林华律师为业主提供了一些建议。
首先，业主可以向《海南省车辆停放服务收费管理办法》具有解释权的制定部门提出针对这一条款的解释，明确“社会资本全额投资建设的停车设施”是否包括居民住宅小区配套的停车设施。
第二，对五指山市市场监督管理局作出的收费问题回复所认定的“该小区地下车库属于社会资本全额投资的停车设施”，业主如有异议，可向上级行政主管部门即海南省市场监督管理局提起行政复议，或直接向法院提起行政诉讼。
第三，《海南省车辆停放服务收费管理办法》中第八条提到“具备议价条件的住宅小区配套的停车设施车辆停放服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主委员会或经业主大会、业主共同决定，与物业(停车)服务企业协商确定。”该小区是否具备议价条件？由于没看到该小区业主大会或业主共同决定的相关文件，且已有业主对业委会成立的合法性提起了诉讼，要等法院判决后才能确定。
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