交房时必须预收1年物业费？海口部分小区业主反映开发商做法不合理住建部门：已实施市场运作 需在合同载明
近日，海口海甸岛五西路天海居小区有业主反映，小区开发商不仅延迟交房，还要求业主必须预交1年物业费才能收房，业主认为开发商此种做法是违规操作，并进行投诉。记者梳理发现，开发商要求业主预付物业费才交房的现象并非个例，且多为预交一年费用，常引起业主不满和投诉。那么开发商要求预付1年物业费的做法是否合理合法？为什么要预收费用？相关部门又如何处理和建议？
南国都市报记者王康景
案例
开发商延迟交房还要求业主预交1年物业费
海口市民刘女士在海甸岛五西路天海居购买了一套房，原计划交房时间是今年5月份，但实际上开发商推迟数月才交房。“当时，开发商承诺会给业主违约金，并将这些违约金作为物业费进行抵扣，如今我们不但违约金拿不到，还被要求预付一年的物业费，否则拿不到钥匙。”刘女士投诉道。10月8日，海口市住建局工作人员对小区物业公司在交房时要求业主预交一年物业费的问题要求物业公司整改，物业公司同意业主可按月或按季度或按年交费。
老物业撤走预收的钱迟迟不退还业主
“我们收房时开发商和前期物业要求业主必须预付一年物业费，加上公摊水电等各项费用在内，我当时交了约4000元才拿到钥匙。”海口永和花园小区业主程先生说，基本上每个业主都交，但后来由于前期物业管理不善，小区盗窃等事件频发，业主们成立临时业委会向有关部门投诉，经过长时间协调，老物业最终撤出小区。
但新物业入驻后，老物业迟迟不肯将此前预付的物业费等费用返还给业主，后经协商，才返还了一部分业主的费用。
“我们新物业也在与开发商和前期物业交涉，至于部分业主的费用还未返还，老物业的说法是这部分业主在老物业服务期间有欠费问题，预付的相关费用不给返还，这个我们仍在交涉中。”
此外，有业主表示装修押金也被老物业扣留未返还，希望有关部门帮忙处理纠纷。
第一年要预付一年物业费第二年才能自由选择
“我收到收房通知，写明需要业主预交一年的物业费，此外还有水电费各充值500元。”10月11日，海口丽晶路保利中央海岸小区业主刘女士反映称，物业做法不合理。
海口港社区网格员接件并向保利物业工作人员了解情况。业主与开发商签订的《前期物业服务合同》及《房屋销售合同》中已作出约定，物管费需预交一年，但从第二年开始，业主可选择按月、季度、半年及全年缴费。
“物业称合同已签，表示业主同意，合同由公司制定，物业人员无法改变。”社区人员表示，已建议业主考虑法律渠道处理合同纠纷。
原因
开发商：小区候鸟人群多长期不住小区收费难
为什么开发商在交房时会要求业主预付一年物业费？对此，有开发商介绍，由于小区候鸟人群较多，业主长期不在小区住的现象比较普遍，但物业管理工作不能中止，包括小区日常清洁、花草养护、公摊水电以及设施设备维护和人员薪酬等等支出，成本压力不小。如果因为业主不在小区导致物业费无法及时收齐，前期物业工作将面临困难。
“我们社区人员与保利中央海岸小区物业沟通，物业表示度假候鸟型业主居多，业主入住率较低，为了保障物业公司正常运营，交房时预收一年物业费是比较通行的做法。”处理保利中央海岸小区业主投诉办件的海口港社区网格员小组负责人告诉记者。
看法
业主：开发商应充分尊重业主选择缴费模式的意愿
对于预交1年物业费的做法，业主们又是如何看待？记者就此展开了随机调查，结果显示，多数业主表示开发商应该充分尊重业主意见，让业主有更多选择空间。
“比如说有的小区担心候鸟人群多收费难及时，可以考虑灵活收费，对长期住在小区的业主可以实行按月或者按季度交费，而候鸟人群如果长期不住小区，可以建议他们按年度交费，而不应该一刀切。”业主刘先生说，开发商要求全部业主都必须预付一年费用的做法有失妥当。
“预付一年物业费，并且给予打折或者赠送礼品的做法是比较有吸引力，物业费是理应交的，如果经济压力不大，预付一年费用没有问题。”有业主表示。
“业主怎么缴费是业主的自由，不应强制在合同内约定，不过业主也应该做到不拖欠物业费，保障物业正常运转。”海口永和花园业主程先生说。
部门说法
虽然市场化运作
但合同中要载明
那么，开发商要求业主在第一年必须预交全年物业费的做法是否合法？记者就此咨询了海口市住建局物业处相关负责人。
“目前关于物业费的收取已经实行市场化运作，但开发商在业主购房时必须在合同中进行明确，如何收取前期物业费，究竟是否需要预付一年费用。”该负责人称，如果购房合同或者《前期物业服务合同》中没有做出相应的约定，就不能强制业主预付一年的物业费，而应该与业主协商，尊重业主意愿。
他还表示，住建部门此前也接到过类似的反映，有些合同上已经做出了规定，而且业主也签了字，但由于业主并没有仔细看相关的约定，导致后来被要求预付一年物业费时产生误解。而有的开发商则以“打折”的方式鼓励业主预付年款，双方没有异议，也不存在违规违约。该负责人建议业主在购房时应主动仔细查阅相关条款，避免事后产生纠纷。
《海南经济特区物业管理条例》规定，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案由业主共同决定。不过由于预付一年物业费用多存在于购房时签订的《前期物业管理服务合同》的条款，此时业主无法“共同决定”收费方案，且该物管条例中也未说明前期物业管理服务合同条款的制定标准和要求，从而易导致业主在购房时处于较被动的状态，有业内人士建议加以完善相关规定。
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